Schritt für Schritt: Der Ablauf einer Baufinanzierung
Die Baufinanzierung ist ein entscheidender Faktor auf dem Weg zum Eigenheim. Der Ablauf einer Baufinanzierung folgt einigen formellen Schritten, die wir Ihnen in diesem Ratgeber zeigen.
Ablauf Baufinanzierung, Das Wichtigste in Kürze
- Eine Haushaltsrechnung hilft Ihnen bei der Festlegung Ihrer Kreditrate.
- Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote unter anderem hinsichtlich Zinsen, Nebenkosten und Sondertilgungsmöglichkeiten. Wählen Sie ein passendes Angebot und legen Sie Tilgung und Zinsbindung fest.
- Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie sich möglichst rechtzeitig kümmern und sich mit verschiedenen Angeboten auseinandersetzen, um einen günstigen Zinssatz zu bekommen.
Schritt 1, Budget-Prüfung: Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie oder einem Grundstück für Ihr Bauvorhaben machen, den Kaufvertrag unterschreiben und in Ihr neues Zuhause einziehen, gilt es zunächst die Finanzierung einer Immobilie oder eines Bauvorhabens zu klären.
Idealerweise unterstützt Sie dabei ein Bankberater. Im gemeinsamen Gespräch mit einem Berater der Commerzbank können Sie, schon vor der Entscheidung für eine Immobilie, grob Ihren Finanzierungsbedarf festlegen und eine mögliche Finanzierung durchrechnen lassen. Alternativ steht Ihnen auch der Budgetrechner der Commerzbank zur Verfügung. Er berechnet, wie hoch die Darlehenssumme für den Kauf und die anfallenden Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten etc.) ausfallen darf.
Kassenstutz und Festlegen der Kreditrate
Die Grundlage Ihrer Budgetplanung bildet die Haushaltsrechnung, die Ihnen verrät, welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Zunächst gilt es aber zu ermitteln, wie hoch Ihr Eigenkapital ist. Dazu zählen Barvermögen, aber auch Sparanteile von Bausparverträgen, Tages- und Festgeldkonten oder Wertpapiere. Es wird empfohlen, mind. 20% des Hauskaufpreises als Eigenkapital einzubringen, um eine günstige Finanzierung zu bekommen.
Die monatliche Darlehensrate, die Sie zahlen, hängt von Ihrem verfügbaren monatlichen Einkommen und Ihren Ausgaben ab. Wichtig ist, dass hier mit dem nachhaltigen Einkommen gerechnet wird. Sonderzahlungen und ausbezahlte Überstunden gehören nicht dazu. Von diesem Einkommen ziehen Sie Ihre variablen Kosten und Fixkosten, z. B. für Versicherungen, Mobilität und Lebensmittel, ab, um zu schauen, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf. Im Idealfall macht die Kreditrate nicht mehr als 40% des verfügbaren Einkommens aus.
Wichtig: Auch nach dem Abzug der Darlehensrate sollten Sie noch etwas finanziellen Puffer zur Verfügung haben, damit ungeplante Ausgaben Sie nicht aus der Bahn werfen.
Schritt 2, Immobilie passend zu Ihrem Budget finden
Haben Sie Ihren finanziellen Spielraum ermittelt, beginnen Sie mit der Suche nach einem passenden Objekt. Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Ihrem Budget und Ihren persönlichen Wünschen entspricht, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer oder einem Makler.
Möchten Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, kann es sinnvoll sein, einen Gebäudegutachter mit zur Hausbesichtigung zu nehmen. Dieser kann Ihnen eine kompetente Kosteneinschätzung für Renovierung und Instandhaltung der Immobilie geben.
Der Kaufpreis ist Verhandlungssache
Der Kaufpreis ist in der Regel verhandelbar. Weist ein Haus beispielsweise Mängel auf, kann dies zu einem Preisnachlass führen. Haben sich beide Seiten über den Kaufpreis geeinigt, können Sie die Baufinanzierung bei Ihrer Bank beantragen.
Finanzierungszertifikat erhöht Chancen auf Wunschimmobilie
Weisen Sie dem Verkäufer mithilfe eines Finanzierungszertifikats bzw. einer Finanzierungsbestätigung bereits bei der Besichtigung nach, dass Sie den Kaufpreis zahlen können und verschaffen Sie sich damit einen Vorteil gegenüber anderen Kaufinteressenten. Den Nachweis, dass der Kreditgeber bereit ist, Ihnen einen bestimmten Darlehensbetrag für Ihre Immobilie zu gewähren, erhalten Sie in der Regel schnell und kostenlos von Ihrer Bank bzw. Ihrem Kreditinstitut.
Schritt 3, Finanzierung vorbereiten: Wichtige Unterlagen und staatliche Fördermöglichkeiten
Für den Antrag auf eine Immobilienfinanzierung müssen Sie Ihrer Bank nachweisen, dass Sie in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Hierzu sind Nachweise über Ihr Einkommen sowie über Ihr Eigenkapital, aber auch Informationen über weitere Zahlungsverpflichtungen erforderlich.
Welche Nachweise Sie brauchen, kann von Bank zu Bank variieren. Informieren Sie sich daher vorab, welche weiteren Dokumente benötigt werden, um beim Banktermin sämtliche Unterlagen vorlegen zu können. Das kann beispielsweise ein Exposé über die zu finanzierende Immobilie sein, oder auch Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung, Grundrisszeichnung und Flurkarte. Insbesondere Einkommensunterlagen können auch schon vor dem eigentlichen Termin benötigt werden. Diese Unterlagen können Sie Ihrem Berater der Commerzbank auch digital zukommen lassen.
Staatliche Förderungen: Wie Sie beim Hauskauf oder Hausbau sparen
Besprechen Sie bereits im Voraus mit Ihrem Bankberater, ob Sie die Voraussetzungen für eine staatliche Förderung, beispielsweise ein KfW-Darlehen, erfüllen. Mithilfe der subventionierten Immobilienfinanzierung lässt sich ein Teil der Finanzierung zu günstigeren Konditionen zurückzahlen.
Das KfW-Wohneigentumsprogramm fördert z.B. den Bau und Kauf selbstgenutzter Wohnimmobilien mit zinsgünstigen Darlehen bis zu einem Höchstbetrag von 100.000 Euro. Darüber hinaus fördern die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) insbesondere den Bau oder Kauf von Effizienzhäusern sowie die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien mit einmaligen Zuschüssen sowie Förderkrediten. Über das KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau“ können Bauherren einen zinsvergünstigten Kredit von bis zu 100.000 Euro erhalten, sobald der Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllt ist. So ein Haus erfüllt höchste Anforderungen an die Energieeffizienz und verbraucht 40% der Energie eines Referenzgebäudes aus 2009.
Was prüft die Bank bei einem Hauskauf?
Im Rahmen ihres Kreditantrags überprüft die finanzierende Bank zudem Ihre Zahlungsfähigkeit: Im Rahmen einer Bonitätsprüfung wird Ihre Zahlungsfähigkeit anhand Ihrer rechtlichen, persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse überprüft. Zu den kreditrelevanten Informationen zählen beispielsweise:
- Angaben zu Kontoeröffnungen, laufenden Verträgen, Krediten und Kreditkarten
- Informationen zu Mahn- oder Inkassoverfahren
- eidesstattliche Versicherungen oder Insolvenzen
- offene sowie bereits beglichene Forderungen
- Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse (z. B. Einnahmen und Ausgaben)
Welche Unterlagen muss ich bei der Bank einreichen?
Welche Dokumente für die Bearbeitung Ihres Kreditantrags benötigt werden, ist vom Kreditgeber abhängig. Gehen Sie davon aus, dass Sie als Privatperson u. a. folgende Unterlagen für Ihre Baufinanzierung einreichen müssen und bereiten Sie diese dementsprechend vor:
- Kopie des Personalausweises
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
- Einkommenssteuerbescheid des Vorjahres
- aktuelle Renteninformation
- Nachweis über Vermögen (z. B. Bank- oder Sparguthaben, Wertpapiere)
- Nachweis über Versicherungsbeiträge (private Krankenversicherung, Lebensversicherung, Pflegeversicherung)
- SCHUFA-Selbstauskunft
- ggf. Nachweis über weitere Kredite oder weiter Verpflichtungen/Unterhaltsleistungen
Als Selbstständiger müssen Sie darüber hinaus folgende Dokumente einreichen:
- Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei Jahre
- Einkommenssteuererklärung und -bescheide der letzten zwei Jahre
- aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
- Gesellschaftervertrag (falls vorhanden)
- aktueller Auszug aus dem Handelsregister
- Verflechtungsübersicht bei zusammenhängen Gesellschaften
Folgende Unterlagen zur Immobilie werden i. d. R. benötigt:
- Kaufvertrag bzw. -entwurf
- Exposé
- aktueller Grundbuchauszug
- Fotos der Immobilie
- Flurkarten oder amtlicher Lageplan
- Bauzeichnung/Baupläne
- Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Baubeschreibung
- Baukostenberechnung
- Bauantrag/Baugenehmigung
- Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweis
Zinsbindung, Zinssatz und Tilgung: Konditionen vereinbaren
Der Banktermin dient der gemeinsamen Erarbeitung einer Finanzierungsstrategie und verhandelt die Konditionen, zu denen die Bank Ihnen ein Immobiliendarlehen gewährt. In der Regel wird im Rahmen der Baufinanzierung ein Annuitätendarlehen gewählt. Dabei werden die gewünschte Zinsbindung, der Zinssatz, der Tilgungssatz und mögliche Sondertilgungen vereinbart.
Eine entscheidende Rolle spielt dabei Ihr Eigenkapitalanteil: Banken gehen davon aus, dass Sie 20 bis 30% der Gesamtkosten für den Hauskauf oder -bau selbst aufbringen. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto flexibler sind Sie in der Gestaltung ihrer Finanzierung. Außerdem erhöhen Sie so Ihre Chancen auf einen günstigeren Zinssatz.
Schritt 4, Vergleich und Entscheidung für ein Finanzierungsangebot
Baufinanzierungen werden von vielen Banken und zu unterschiedlichen Konditionen angeboten. Bevor Sie einem Finanzierungsangebot final zustimmen, empfiehlt sich also ein Vergleich, um Kosten zu sparen. Dabei ist nicht nur die Höhe der Zinsen ein wichtiges Vergleichskriterium, sondern auch die Nebenkosten (Makler-, Notar- und Grundbuchkosten), eventuelle Sondertilgungsmöglichkeiten und die Flexibilität der Rückzahlung.
Nutzen Sie den Vergleichsrechner der Commerzbank, um im Vorfeld zu ermitteln, welche Baufinanzierung zu Ihnen passt und verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.
Wie schnell bekommen Sie die Finanzierungszusage?
Einige Banken, darunter auch die Commerzbank, stellen zunächst eine Finanzierungszusage aus, sobald Sie sich für ein Finanzierungsangebot entschieden haben. Diese Finanzierungszusage gilt als verbindliche Zusage, die sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer die Sicherheit gibt, dass der erforderliche Darlehensbetrag bei Unterzeichnung des Kaufvertrags bereitsteht. Liegen der Bank alle erforderlichen Unterlagen vor und treten keine weiteren Rückfragen auf, bekommen Sie die Finanzierungszusage i. d. R. innerhalb von drei bis zehn Werktagen.
Was kostet eine Finanzierungsbestätigung?
Die Finanzierungsbestätigung erhalten Sie in der Regel kostenlos von Ihrer Bank. Damit ist die Baufinanzierung aber noch nicht abgeschlossen. Nach dem Vertragsabschluss geht es weiter mit dem Notartermin, dem nächsten Schritt im Ablauf der Baufinanzierung – der zugleich der letzte vor der Kaufpreiszahlung ist.
Schritt 5, Vertragsunterzeichnung beim Notar
Der Notar erhält bereits vor dem eigentlichen Notartermin alle erforderlichen Unterlagen, um den Kaufvertrag vorzubereiten. Zu der Vertragsunterzeichnung bringen Käufer und Verkäufer einen gültigen Personalausweis mit. Im Rahmen des Kaufvertrags wird dann die Auflassung erklärt.
Bei der Auflassung handelt es sich um eine schriftliche Willenserklärung, dass der Käufer sich bereit erklärt, die Kaufsumme zu bezahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie an den Käufer zu übergeben. Bis zur tatsächlichen Kaufpreiszahlung bleibt der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der Notar verliest den beiden Parteien den Kaufvertrag, der im Anschluss von Ihnen unterschrieben wird.
Zahlung der Nebenkosten wird fällig
Ist der Kaufvertrag unter Dach und Fach, unterschreibt der Käufer auch den Darlehensvertrag. Die Auflassung wird als eine Art Reservierung im Grundbuch hinterlegt und der Käufer wird vom Finanzamt und dem Grundbuchamt aufgefordert, die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbuchkosten zu bezahlen. Die Notarkosten werden zu diesem Zeitpunkt ebenfalls fällig.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Der Notar kümmert sich innerhalb der nächsten 14 bis 30 Tage um die Änderung des Grundbucheintrags. Jetzt wird die Zahlung des Kaufpreises fällig. In der Regel wird die Summe von der Bank direkt an den Verkäufer überwiesen. Der Notar prüft die Zahlung sowie die korrekte Grundbucheintragung, bevor die Immobilie auf den Käufer übergeht.
Was ist zu beachten, wenn die Finanzierungszusage beim Notartermin nicht vorliegt?
Die Finanzierungszusage der Bank muss bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht zwingend vorliegen. Käufer und Verkäufer können auch ohne Finanzierungszusage zum Notar gehen. Allerdings geht der Verkäufer dabei das Risiko ein, dass der Verkauf nicht abgeschlossen werden kann.
Er sollte daher sicherstellen, dass der Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügt, um die Kaufnebenkosten, die mit Unterschrift unter dem Kaufvertrag fällig werden, zahlen zu können.
Beachten Sie außerdem, dass ein Rücktritt von notariellen Kaufverträgen in der Regel nicht oder nur sehr schwer möglich ist. Überlegen Sie daher reiflich, ob Sie ohne verbindlichen Darlehensvertrag einen Kaufvertrag unterschreiben.
Schritt 6, Auszahlung des Immobiliendarlehens und Abschluss des Immobilienkaufs
Sind alle Schritte durchlaufen, erfolgt die Auszahlung des Immobiliendarlehens – damit ist der Ablauf der Baufinanzierung abgeschlossen!
Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Auszahlung des Darlehens auf unterschiedliche Weise. Haben Sie mit der Immobilienfinanzierung eine bereits fertiggestellte Immobilie erworben, überweist die Bank den gesamten Betrag an den Käufer, sobald sie die Auflassung erhalten hat.
Finanzieren Sie ein Bauvorhaben mit einem Immobiliendarlehen, erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen. Üblich ist die Begleichung der Kosten nach Fertigstellung eines Bauabschnitts. Dazu reichen Sie als Kreditnehmer bei der Bank die Rechnungen der jeweiligen Gewerke ein.
Ende der Sollzinsbindung: Wann um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Die Sollzinsbindung legen Sie in Absprache mit Ihrer Bank fest, üblich sind 10 Jahre. Verbleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Restschuld, sollten Sie sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung bzw. eine neue Zinsvereinbarung kümmern.
Bereits vier Jahre vor Ende Ihrer Sollzinsbindung können Sie mit dem Vergleichen verschiedener Optionen beginnen. Ein sogenanntes Forward-Darlehen kann bereits bis zu 60 Monate vor Auslaufen des Erstkredits abgeschlossen werden, z. B. um sich günstige Zinsen in einer Niedrigzinsphase für später zu sichern. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung sollten Sie aber eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben.
Immobilienkredit abbezahlt: Grundschuld löschen lassen?
Sobald Sie Ihren Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt haben, erhalten Sie von Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung, mit der Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen können. Dabei entstehen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt in Höhe von 0,4% des Grundschuldbetrags.
Eine Löschung der Grundschuld ist nicht verpflichtend, aber vor allem dann sinnvoll, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie in Zukunft ein neues Darlehen aufnehmen wollen, z. B. um die Immobilie zu modernisieren, lassen Sie die Grundschuld am besten bestehen. Denn sie kann für die Aufnahme eines neuen Darlehens als Sicherheit dienen.