Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beim sogenannten Annuitätendarlehen (oder Annuitätenkredit) bleibt die Rate, bestehend aus Tilgungs- und Zinsanteil, über die gesamte Sollzinsbindung konstant.

Im Laufe der Sollzinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung, die zwischen 5 und 20 Jahren liegt, verschiebt sich das Verhältnis zwischen dem Tilgungs- und dem Zinsanteil: Da Banken die Zinsen beim Annuitätendarlehen nur auf die jeweilige Restschuld berechnen, sinkt der Zinsanteil mit zunehmender Tilgung. Damit die Kreditrate konstant bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil. Am Ende der Zinsbindung wird fast die gesamte Monatsrate zur Tilgung des Darlehens verwendet.

Gut zu wissen:

Zur Absicherung des Annuitätendarlehens bei einer Baufinanzierung erhält die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie des Kreditnehmers, die im Grundbuch eingetragen wird. Das bedeutet: Falls der Schuldner die Monatsraten nicht mehr zahlen kann, darf die Bank über die Immobilie verfügen. Nachdem das Darlehen abbezahlt ist, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Mit Ausnahme eines Volltilgerdarlehens (= vollständige Tilgung des gesamten Darlehensbetrages innerhalb der vereinbarten Zinsbindung, die gleichzeitig die Darlehenslaufzeit darstellt) verbleibt bei einem Annuitätendarlehen am Ende der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld. Diese Restschuld lässt sich aufgrund der gleichbleibenden Kreditrate von Anfang an kalkulieren.

Sofern nicht genügend Eigenmittel zur Rückzahlung vorhanden sind, wird die Restschuld mit einer Anschlussfinanzierung (neue Zinsvereinbarung) am Ende der Sollzinsbindungsfrist beglichen. Sie können beispielsweise mit einem Forward-Darlehen bereits mehrere Jahre vor Auslaufen der ursprünglichen Zinsbindung einen neuen Zinssatz für die Zahlung der Restschuld mit Ihrer Bank vereinbaren und sich auf diese Weise einen niedrigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern.

Grundsätzlich gilt die vereinbarte Sollzinsbindung und Sie müssen den Darlehensvertrag bis zum Ende erfüllen. Wollen Sie die Immobilie, die Sie mit dem Annuitätendarlehen finanzieren, vorzeitig verkaufen, können Sie das Darlehen vorzeitig kündigen. Die Bank darf jedoch in diesen Fällen ein Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.

Nach Ablauf von zehn Jahren haben Sie in der Regel das Recht, ein Annuitätendarlehen vorzeitig zu kündigen – unabhängig davon, wie lange die vereinbarte Sollzinsbindung noch laufen würde. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings gilt bei der Sonderkündigung eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Die Höhe der Annuitäten setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Je höher die Tilgung, desto schneller reduzieren Sie die Restschuld und zahlen somit weniger Zinsen. Das Darlehen ist also insgesamt günstiger für Sie. Auch verkürzt sich mit einer hohen Tilgung die Darlehenslaufzeit.

Mit einer hohen Annuität können Sie innerhalb der Sollzinsbindung einen höheren Anteil der Gesamtschuld begleichen, die Höhe der Annuität bleibt aber gleich. Ob Ihre Rate höher oder niedriger ausfällt, bestimmen Sie selbst abhängig von Ihrem vorhandenen Budget.

Ihre Annuitäten (also die Summe, die Sie jeden Monat zurückzahlen) und Ihre Tilgungsrate können Sie mithilfe eines Annuitätenrechners oder Tilgungsrechners selbst berechnen. Für den Baufinanzierungsrechner der Commerzbank benötigen Sie folgende Angaben:

• die Kredithöhe
• den anfänglichen Tilgungssatz
• die Dauer der Sollzinsbindung
• den Zinssatz

Wenn Sie verschiedene Angebote für Annuitätendarlehen von mehreren Banken vergleichen, achten Sie immer auf den effektiven Jahreszins. Im Gegensatz zum Sollzins enthält er auch die Kosten für die Vermittlung des Darlehens oder zusätzliche Leistungen.

Um Ihren persönlichen Tilgungsplan zu berechnen, müssen Sie die Höhe des Darlehens, den Zeitraum, über den Sie es abbezahlen wollen, sowie Ihre anfängliche Monatsrate festlegen. Wie hoch Ihre empfohlene Darlehens- und Kaufsumme für Ihre Immobilie ausfallen darf, können Sie in wenigen Minuten mit dem Budgetrechner der Commerzbank ermitteln.

Steht Ihr anfänglicher Tilgungssatz fest, können Sie Ihren Tilgungsplan und dessen monatliche Rate mit dem Baufinanzierungsrechner der Commerzbank berechnen. Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus dem Tilgungssatz und dem Zinssatz zusammen. Den Zinssatz legt die Bank fest, die Ihnen das Darlehen gewährt.

Der Finanzierungsrechner verschafft Ihnen einen Überblick über die anfallenden Kaufkosten. Darüber hinaus erhalten Sie Informationen, welche Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch übrig ist und wie lange Sie für die Rückzahlung Ihres gesamten Darlehens voraussichtlich benötigen.

Betrachtet man in diesem Beispiel den Anteil der Zinsen, nehmen diese mit steigender Tilgung ab, da jeweils nur die Restschuld verzinst wird. Bei gleichbleibender Rate steigt der Tilgungsanteil, sodass Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen.

Im Unterschied zu einer annuitätischen Tilgung, bei der sich die Tilgungsrate im Laufe der Zeit ändert, wird beim Tilgungsdarlehen bzw. Ratenkredit eine feste Tilgungsrate vereinbart. Diese Rate fällt vergleichsweise hoch aus. Dafür reduziert sich die Darlehenssumme schneller, wodurch die Zinsen für die Restschuld von Monat zu Monat sinken.

Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Vertragslaufzeit nur die Zinsen beglichen. Die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst bei Fälligkeit des Kredites. Da die Zinsen immer auf den ursprünglichen Darlehensvertrag gezahlt werden, ist diese Alternative vergleichsweise teuer. Endfällige Darlehen bieten sich z. B. dann an, wenn Sie zusätzlich eine Anlage mit regelmäßiger Ansparung tätigen, die zur Tilgung des endfälligen Darlehens verwendet werden soll. Dies können beispielsweise (Bau-)Sparverträge oder Wertpapieranlagen sein.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme für den Kauf, Bau, Umbau oder die Modernisierung von Immobilien an. Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von zinsgünstigen Krediten, tilgungsfreien Anlaufjahren und möglichen Zuschüssen. Die Beantragung eines KfW-Kredits erfolgt über die Hausbank, die den Antrag prüft und weiterleitet. KfW-Kredite werden oft als Ergänzung zur klassischen Baufinanzierung genutzt und können durch ihre günstigen Konditionen die Monatsraten deutlich reduzieren. Darüber hinaus fördern Sonderprogramme wie das KfW-Energieeffizienzprogramm nachhaltiges und energieeffizientes Bauen und Sanieren.