Baugenehmigung: Kosten, Antrag & Spartipps

Ein Bauprojekt umzusetzen, kostet Geld. Dies gilt auch für das Einholen der Baugenehmigung, wobei Kosten gegenüber Ihrem Architekten und der Baubehörde entstehen. Den Bauantrag zu stellen, ist obligatorisch und sollte rechtzeitig mit allen benötigten Unterlagen erfolgen, um Verzögerungen des Projekts zu verhindern. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen im Folgenden, was Sie alles benötigen und wie sich die Kosten für den Bauantrag zusammensetzen.

In Deutschland wird das Bauwesen stark kontrolliert und reguliert. Dies ist im öffentlichen Interesse. Ohne die Kontrollfunktion einer Baubehörde gäbe es keinerlei Einschränkungen, was privat und gewerblich auf dem Gelände des Eigentümers gebaut wird. Für die meisten Bauvorhaben müssen Sie deshalb einen Bauantrag stellen, da dieser in den meisten Fällen in Verbindung mit der Baugenehmigung die rechtliche Grundlage für den Baubeginn darstellt.

Nicht für jedes Bauprojekt benötigen Sie eine Genehmigung. Dies hängt von diversen Faktoren des Projekts ab, beispielsweise:

• Vorschriften der Baubehörde in Ihrem Bundesland
• Art und Charakter des Bauvorhabens
• Größe des neu entstehenden Bauwerks oder Anbaus

In manchen Gemeinden und Bundesländern müssen Sie bereits für eine Gartenlaube eine Baugenehmigung beantragen. Andere Bundesländer sind liberaler und machen den Bauantrag erst ab einer gewissen Größe des Bauwerks oder Ausmaß der baulichen Veränderung notwendig.

Einen Bauantrag zu stellen, ist im Regelfall ein zweiteiliger Prozess. Im ersten Schritt kontaktieren Sie Ihren Architekten oder Bauingenieur. Dieser konzipiert die baulichen Veränderungen und erstellt alle Unterlagen, die für den offiziellen Bauantrag nötig sind. Üblich in der Branche sind 10 % der Bausumme als Gebühr für den Architekten.

Wann Sie diese Gebühr zahlen, legen Sie individuell mit Ihrem Architekten fest. Oft erfolgt dies nach Fertigstellung aller Unterlagen, unabhängig vom Einreichen der Dokumente bei der Baubehörde.

Im zweiten Schritt stellen Sie den eigentlichen Antrag und zahlen eine Gebühr bei Ihrer Baubehörde. Die Gebühren sind regional sehr unterschiedlich, hängen jedoch überall von Bauwert des Gebäudes ab. Weiter unten zeigen wir Ihnen, mit welchen Kosten Sie hierbei grob rechnen müssen. Falls diese unerwartet hoch ausfallen, bietet Ihnen eine Kreditkarte einen Aufschub für die anfallenden Kosten.

Nicht jeder Bundesbürger hat das Recht, einen Bauantrag zu stellen. Den Weg sollten Sie immer über einen Architekten oder Bauingenieur gehen. Dieser wird Ihnen noch vor der Erstellung der benötigten Unterlagen eine professionelle Einschätzung geben, welche Aussichten der Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde hat. Hierbei spielt die Erfahrung des Architekten eine große Rolle.

Die meisten Ingenieur- und Architekturbüros sind für eine erste, unabhängige Beratung offen. Nutzen Sie diese stets für eine Bau-Voranfrage und klären Sie ab, was realisierbar ist und welche Kosten auf Sie zukommen. Behalten Sie hierbei vor allem den gesamten Bauwert im Auge, die Gebühren für Ihren Bauantrag sind stets als Begleitkosten zu verstehen.

Noch vor Kontakt zu einem Architekten können Sie eine Bau-Voranfrage bei Ihrer Baubehörde stellen. Dies klärt grundlegende Fragen ab, beispielsweise ob überhaupt eine Bebauung im angedachten Sinne möglich ist. Gibt es hier positive Signale der Behörde, lohnt die Kontaktaufnahme zum fachkundigen Ansprechpartner.

Der Bauantrag ist ein verpflichtendes Dokument. Für den Bauantrag stellt Ihre Baubehörde Vordrucke bereit, die von Ihnen oder Ihrem Architekten gewissenhaft auszufüllen sind. Dem formalen Bauantrag Ihrer Baubehörde entnehmen Sie außerdem, welche weiteren Schriftstücke genau für die Antragsstellung gefordert werden.

Bauzeichnungen zeigen der Baubehörde im Detail, wie genau das fertige Bauwerk aussieht und welchen Platz dieses auf dem angegebenen Grundstück einnimmt. Üblich ist das Einreichen im Maßstab 1:100, im Bedarfsfall durch detaillierte Erklärungen je nach Besonderheiten in der Bauweise.

Aus der reinen Bauzeichnung heraus ergibt sich noch nicht, wie das neue Bauwerk auf dem Grundstück positioniert ist und welche Relation es zu benachbarten Grundstücken und dem öffentlichen Raum hat. Dies geht aus einem Lageplan hervor, der dem Bauantrag in größerem Maßstab 1:1000 beizulegen ist.

Die Bau- und Betriebsbeschreibung ist ein umfangreiches Dokument, dass das Bauvorhaben in Textform detailliert umschreibt. Dieses Dokument kann im Zweifelsfall der Baubehörde helfen, sich ein genaues Bild vom Projekt zu verschaffen und einfacher die Baugenehmigung zu erteilen. Deutlich wichtiger ist die Beschreibung für den Architekten und die umsetzenden Baufirmen.

Abgerundet werden sollte der Bauantrag durch relevante Berechnungen, die nicht nur die Bau- und Gesamtkosten des geplanten Bauprojekts umfassen. Auch Angaben wie die Geschossflächenanzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) und weitere Kerndaten sind beizufügen. Wie genau diese einzutragen sind, zeigt Ihnen Ihr Architekt oder Bauingenieur auf.

So gut ein Bauantrag auch ausgearbeitet ist, in manchen Fällen kann die Genehmigung ausbleiben. Die Gründe einer Ablehnung sind spezifisch und umfassen beispielsweise:

• Beeinträchtigung des öffentlichen Lebens durch das Bauwerk
• fehlende Eignung des Grundstücks zur geplanten Bebauung
• Grundstück steht unter Denkmal- oder Naturschutz
• keine harmonische Eingliederung ins gesamte Ortsbild

Viele Gründe sollten keine Rolle spielen, wenn Sie mit einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur zusammenarbeiten. Sollte wider Erwarten der Bauantrag abgelehnt werden, ist eine Nachbearbeitung möglich. Die Ablehnung erfolgt schließlich stets mit einer klaren Begründung seitens der Baubehörde. Hierdurch können Sie sich mit Ihrem Architekten zusammensetzen und nach Alternativen suchen, die Ihren Vorstellungen und denen der Baubehörde genügen.

Machen Sie sich jedoch keine unnötigen Sorgen, wenn es um Ihre Baugenehmigung geht. Oft ist die Genehmigung ein formaler Akt ohne ausführliche Prüfung. Dies gilt besonders für kleinere Projekte wie eine neue Gartenlaube oder den Anbau eines kleinen Pausenraums Ihres Betriebsgeländes. Grob gesagt: Je größer und außergewöhnlicher Ihr Bauvorhaben ist, umso eher sollten Sie eine detaillierte Prüfung durch die Baubehörde erwarten.

Wie oben beschrieben, entstehen Kosten für die Baugenehmigung auf zwei verschiedenen Ebenen. Der Bauwert ist hierbei ein wesentliches Kriterium. Je kostspieliger und größer Ihr Bauvorhaben ist, umso höhere Gebühren sollten Sie als Kosten einrechnen. Ähnlich wie bei der Voranfrage bei Ihrem Architekten sollten Sie sich ausreichend viele Gedanken über die Finanzierung Ihres Bauvorhabens machen.

Die Kosten für Planung und Vorbereitung des Antrags durch einen Bauingenieur oder Architekten belaufen sich durchschnittlich auf 10% der Bausumme des geplanten Gebäudes. Vereinbaren Sie hierbei, dass bei einer unerwarteten Ablehnung durch die Baubehörden keine zusätzlichen Kosten für die erneute Stellung des Bauantrags entstehen.

Für die tatsächlichen Gebühren ist eine Rechenformel branchenweit etabliert, die auf dem Bauwert des Gebäudes basiert. Haben Sie den konkreten Bauwert in Euro pro Kubikmeter ermittelt, wird der Wert mit Fläche des umbauten Raumes mit einem von der Baubehörde festgelegten Gebührensatz multipliziert. Dieser beträgt meistens 0,5%. Ein konkretes Rechenbeispiel finden Sie weiter unten.

Neben den genannten Kosten können weitere Ausgaben auf Sie zukommen, noch bevor Sie mit dem eigentlichen Bauprojekt beginnen können. Vielleicht muss noch eine Zufahrt zum neuen Gebäude auf Ihrem Gelände umgesetzt werden. Oder es stehen noch Bäume und andere Gehölze auf der zu bebauenden Fläche, die professionell gefällt werden müssen. Gerade diese Begleitkosten, die nicht direkt zu den Baukosten zählen, werden von unerfahrenen Bauherren oft übersehen.