Bauzinsentwicklung: Worauf es bei der Immobilienfinanzierung jetzt ankommt

Rückblickend auf die Zinssituation der letzten Jahre lässt sich festhalten, dass mehrere Faktoren zu deutlichen Zinsanstiegen geführt haben. Die Kapitalmärkte waren unbeständig und sprunghaft (volatil)und die Inflationsrate stieg weiter an, insbesondere durch den Konflikt zwischen Russland und der Ukraine. Hinzu kamen steigende Energiepreise und die Verteuerung von Rohstoffen infolge der Corona-Pandemie. Bereits 2022 hatten sich die Zinsen unabhängig von der Kreditlaufzeit fast vervierfacht. Im Jahr 2023 setzte sich diese Entwicklung fort. Hohe Bauzinsen verteuerten den Kauf, die Renovierung oder den Neubau von Wohnraum erheblich.

Erst Ende 2023 gingen die Bauzinsen wieder zurück. Mitte 2024 befinden sie sich wieder auf einem leicht gesunkenen Niveau. Auch die Inflation ist zurückgegangen, woraufhin die EZB im Juni 2024 die Zinswende vollzog und den Leitzins auf 4,25% senkte. Diese Leitzinssenkung um 0,25 Prozentpunkte hatte jedoch keine nennenswerten Auswirkungen auf die langfristigen Kreditzinsen.

Mit Stand August 2024 liegen die aktuellen Bauzinsen in Deutschland für eine Zinsbindung von 10 Jahren bei etwa 3,0 bis 3,8% und für eine Zinsbindung von 20 Jahren bei knapp über 3,5%​. Für kürzere Laufzeiten von beispielsweise 5 Jahren, liegen die Zinssätze von Baudarlehen zwischen 3,0% und 3,5%​.

Diese Zinssätze sind im Vergleich zu 2023 gesunken, wo sie teilweise über 4% lagen​. In den vergangenen Monaten haben die Bauzinsen auch nach der Zinssenkung der EZB im Juni 2024 weitgehend seitwärts tendiert​​ - sich also kaum verändert. Die Prognosen für die nahe Zukunft deuten auf stabile bis leicht steigende Zinsen hin​.

Viele Bau- und Kaufwillige stehen nun vor der Frage: Jetzt finanzieren oder den Traum von den eigenen vier Wänden erst einmal auf Eis legen?

Schon ein kleiner Sprung bei den Darlehenszinsen wirkt sich deutlich auf die Höhe der monatlichen Rate aus. Das kann über die gesamte Laufzeit zu einer Mehrbelastung von einigen tausend Euro führen oder die Laufzeit des Darlehens deutlich verlängern.

Die Verunsicherung am Markt ist groß. Für viele Menschen ist die Zinsfestschreibung das Gebot der Stunde, um sich vor einem erneuten Anstieg der Bauzinsen und damit höheren monatlichen Kreditraten zu schützen. Angesichts der zu erwartenden Entwicklung der Bauzinsen in den kommenden Jahren und mit Blick auf die anhaltend hohen Immobilien- und Rohstoffkosten ist es ratsam, bereits heute über Finanzierungsmöglichkeiten mit vergleichsweise günstigen Konditionen nachzudenken.

Die folgenden Beispielrechnungen zeigen, welche Mehrbelastungen durch steigende Bauzinsen auf Sie zukommen können.

Bei einem Nettodarlehensbetrag von 200.000€ und einer anfänglichen Tilgung von 2% bedeutet eine Erhöhung der Bauzinsen um drei Prozentpunkte Mehrkosten von 6.000€ pro Jahr.

Daher gilt: Wenn Sie eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie sich schnellstmöglich Ihre Zinsbindung sichern, bevor die Zinsen ansteigen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Finanzierungen mit und ohne Eigenkapital, also eigenen Ersparnissen. Beide Möglichkeiten haben individuelle Vor- und Nachteile – welche Möglichkeit die beste für Sie ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist eine individuelle Entscheidung.

• Finanzierung mit Eigenkapital: Mehr Eigenkapital bedeutet eine kürzere Kreditlaufzeit und damit einen Tilgungsplan, der die Banken meist schneller überzeugt. Die monatliche Belastung ist geringer, da Zins und Tilgung auf eine kleinere Darlehenssumme gezahlt werden und der Zinssatz bei einer Finanzierung mit Eigenkapital oft ebenfalls niedriger ist.
• Finanzierung ohne Eigenkapital: Viele Banken gewähren auch ohne Erspartes einen Baukredit. Allerdings fallen dabei die monatlichen Zinsen in der Regel deutlich höher aus, was auf lange Sicht eine größere finanzielle Belastung bedeutet

Kunden können dabei zwischen den Möglichkeiten des Bausparens und der Baufinanzierung wählen.

Annuitätendarlehen: Flexible Kreditlösung

Die klassische Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der ausschließlich für den Bau, den Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie genutzt werden kann. Das Darlehen wird monatlich mit gleichbleibender Höhe über den festgelegten Zeitraum von zum Beispiel zehn Jahren zurückgezahlt. Bei einem Annuitätendarlehen fällt der Zins- bzw. steigt der Tilgungsanteil der monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen (der sogenannten Rate) kontinuierlich. Auch Sonderzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, können vereinbart werden.

Der Zinssatz des Baudarlehens wird in den Konditionen Ihres Vertrags festgelegt. Für eine solide Finanzierung gilt häufig die Faustregel, dass die Kaufnebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestritten werden sollen.

Bausparen: Sparen und zinsgünstige Darlehen

Der Grundgedanke des Bausparens: Mehrere Sparer bilden eine Gemeinschaft, das sogenannte Bausparkollektiv, das sich gegenseitig bei der Verwirklichung der Bauwünsche hilft. Der Ablauf lässt sich dabei in drei Phasen teilen: die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase.

Zunächst spart der Kunde über 5–10 Jahre zwischen 30 bis 50% der Bausparsumme an und baut damit Eigenkapital auf. Sobald der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ ist, kann sich der Sparer sein Guthaben auszahlen lassen und hat zudem Anspruch auf ein zinsgünstiges und zinssicheres Bauspardarlehen. In der Darlehensphase zahlt der Bausparer sein Bauspardarlehen zurück.

Das Besondere beim Bausparen: Der Bausparvertrag ist flexibel einsetzbar, zinssicher und planbar. In der Sparphase erhalten Sparer sogar Zinsen auf ihr Guthaben. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie zusätzlich von staatlichen Förderungen, wie bspw. Arbeitnehmer-Sparzulage, Wohnungsbauprämie oder einer Wohn-Riester-Förderung profitieren.

Die Commerzbank berät Sie gerne gemeinsam mit ihrem Partner Wüstenrot, wie Sie mit Bausparen Ihr Eigenheim bequem finanzieren können.

In einigen Fällen ist eine Finanzierung auch ohne Eigenkapitalanteil möglich - allerdings zu höheren monatlichen Raten. Für Immobilienkäufer ohne Ersparnisse bestehen gegebenenfalls Möglichkeiten einer 100-%- oder Voll-Finanzierung.

100-%-Finanzierung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, zahlen Sie erst einmal den Kaufpreis für die Immobilie bzw. das Baugrundstück selbst. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen aber sogenannte Kaufnebenkosten an, wie

• Grunderwerbsteuer,
• Notargebühren,
• Maklerprovision,
• und der entgeltpflichtige Grundbucheintrag.

Bei der 100-%-Finanzierung verfügen Kreditnehmer bereits über das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten – sie finanzieren also nur den Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen.

Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung ist dagegen die vollständige Finanzierung des Kaufpreises inklusive der Nebenkosten über ein Darlehen. Im Gegensatz zur 100-%-Finanzierung fallen hierbei in der Regel nochmals höhere Zinssätze an.

Insbesondere für junge Familien, die noch kein ausreichendes Kapital für eine Immobilie ansparen konnten, kann diese Finanzierungsvariante interessant sein. Kreditnehmer, die zwar über Ersparnisse oder Kapitalanlagen verfügen, ihre langfristige Geldanlage aber nicht vorzeitig auflösen können oder möchten, können ebenfalls von einer Vollfinanzierung profitieren. Oftmals sind Vollfinanzierungen aber auch an strengere Entscheidungskriterien, wie z.B. eine höhere Mindesttilgung zum Anfang des Darlehens, geknüpft.

Häufig ist nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung noch nicht das gesamte Darlehen zurückgezahlt. Aufgrund dessen sollten Sie sich vor Ende des ersten Darlehensvertrags nach einer weiterführenden Finanzierung, der sogenannten Anschlussfinanzierung (oder auch Zinsprolongation genannt), umsehen. Häufig wird ein Anschlusskredit nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit fällig. Es wird empfohlen, sich frühzeitig um eine neue Finanzierung zu kümmern, bestenfalls ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit.

• Anschlussfinanzierung durch Verlängerung und Umschuldung: Anschlussfinanzierungen bieten Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt sind, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Daher lohnt es sich, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. So können Sie mit einer günstigeren Finanzierungsmöglichkeit vor Ablauf Ihren alten Kredit umschulden – und sich damit die Vorteile niedrigerer Zinsen sichern.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie Zinssätze frühzeitig binden. Bei Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung – Sie können also den Vertrag mit dem heutigen Zinssatz abschließen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer üblichen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen besteht darin, dass ein Forward-Darlehen vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann. Für diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute bis zur Ablösung des alten, noch bestehenden Darlehens aber häufig leichte Zinsaufschläge zahlen. Es gilt also: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.
• Bausparvertrag: Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat, kann sich mit einem Bausparvertrag gleichbleibende Bauzinsen sichern. Steigen diese in Zukunft weiter an, hat dies keine Auswirkung auf Ihren Bausparvertrag, da die Konditionen bei Vertragsabschluss festgelegt und nicht nachträglich angeglichen werden. Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.

Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.

Kreditinteressenten können die stabile Zinsphase für den Abschluss einer Baufinanzierung nutzen – im Vergleich zum Vorjahr ist das momentane Zinsniveau deutlich günstiger. Generell empfiehlt es sich, die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen sowie Zinsprognose im Blick zu behalten, um sich im richtigen Moment gute Kreditkonditionen sichern und Zinsen sparen zu können.  

Planen Sie bereits im Voraus grob Ihr verfügbares Budget, sodass Sie im richtigen Moment entsprechend vorbereitet sind. Dabei kann Ihnen der Commerzbank Budgetrechner helfen.

Überlegen Sie sich außerdem, wie hoch Ihre Tilgung sein soll und welche Zinsbindung für Sie sinnvoll ist: Eine kürze Zinsbindung führt generell zu einem günstigeren Sollzinssatz. Wenn die Bauzinsen derzeit niedrig sind, aber voraussichtlich steigen werden, kann sich eine lange Zinsbindung eher lohnen.  

Lassen Sie sich vor dem Abschluss unbedingt unterschiedliche Angebote durchrechnen. Mit unserem Angebotsvergleich können Sie unterschiedliche Angebote ganz einfach und schnell online vergleichen.