Aktuelle Bauzinsentwicklung 2025, Bauzinsen: Was ist wichtig bei der Finanzierung?
11.06.2025 – Nach Jahrzehnten des günstigen Bauens sind die Bauzinsen im Vergleich auf einem höheren, aber moderaten Niveau. Erfahren Sie, was das für Ihren Baukredit bedeutet und was die Prognose über zukünftige Bauzinsen aussagt.
Bauzinsen 2025, Das Wichtigste in Kürze
- Einfluss auf die Bauzinsen haben unter anderem die Renditen deutscher Pfandbriefe und Bundesanleihen sowie die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).
- Die Bauzinsen liegen im Mai 2025 zwischen 3,5% und 4,0% für zehnjährige Sollzinsbindungen– etwas niedriger als im Vorjahr.
- Schon minimale Veränderungen der Bauzinsen können sich auf die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung auswirken. Schließen Sie einen Baukredit bzw. allgemein Darlehensverträge in Zeiten günstiger Zinsen ab und sichern Sie diese mit einer langen Zinsbindung.
- Unabhängig vom aktuellen Zinsniveau gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Konditionen, in Form von niedrigeren Zinsen, kann Ihnen Ihre Bank in der Regel einräumen.
Bauzinsen 2025 und Bauzinsentwicklung
In den letzten Jahren kam es aufgrund von Inflation, geopolitischen Konflikten – z.B. dem Krieg zwischen Russland und der Ukraine –, steigenden Energie- und Rohstoffpreisen sowie den Nachwirkungen der Corona-Pandemie zu deutlichen Zinsanstiegen. Diese Entwicklung führte insbesondere 2022 und 2023 zu hohen Bauzinsen, die Immobilienkäufe, Renovierungen und Neubauten erheblich verteuerten.
Ende 2023 begannen die Bauzinsen erst zu sinken und lagen Mitte 2024 wieder auf einem etwas niedrigeren Niveau, während auch die Inflation zurückging. Obwohl es einen Zusammenhang zwischen dem EZB-Leitzins und den Bauzinsen gibt, blieben trotz der Senkung der Leitzinsen im Juni 2024 auf 4,25% die langfristigen Kreditzinsen weitgehend unverändert. Im August 2024 lagen die Bauzinsen je nach Laufzeit zwischen 3,0% und knapp über 3,8%, was im Vergleich zu den teils über 4% im Jahr 2023 einen Rückgang darstellt.
Aktuelle Zinsentwicklung
Im Frühjahr 2025 liegen die durchschnittlichen Sollzinsen für eine Zinsbindung von zehn Jahren zwischen 3,0 und 3,5 Prozent – abhängig auch von der eigenen Bonität, dem Eigenkapital, gewählter Kreditlaufzeit, Kaufpreis und dem Anbieter.
Nach den starken Zinssprüngen der Jahre 2022 und 2023 haben sich die Bauzinsen in diesem Jahr (2025) auf einem bislang moderaten Zinsniveau eingependelt. Für viele Bauherren und Immobilienkäufer stellt sich nun die Frage, wie teuer ein Kredit aktuell ist, wie viel Kredit sie sich leisten können und wie lange die Zinsen wohl auf diesem Niveau bleiben.
Effektivzinssatz für Hypothekenkredit
Welche Faktoren bestimmen das Zinsniveau?
Die Bauzinsen hängen von mehreren Faktoren ab, darunter auch von den Zinsen, die der Staat für seine Anleihen (Bundesanleihen) zahlt. Wenn diese steigen, erhöhen sich auch die Zinsen für sogenannte Pfandbriefe, die von Banken ausgegeben werden, um Baukredite zu finanzieren. Dadurch steigen die Bauzinsen…einfach gesagt: Wenn der Staat mehr Zinsen für seine Schulden zahlt, wird auch die Baufinanzierung teurer.
Außerdem beeinflussen die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Bauzinsen. Ein hoher Leitzins führt zu höheren Kosten für die Banken, wenn diese sich Geld bei der EZB leihen. Diese Kosten geben die Banken über höhere Zinsen an ihre Kunden bzw. potenzielle Kreditnehmer weiter. Die EZB erhöht den Leitzins z. B. aufgrund einer hohen Inflation wie im Sommer 2022.
Wie sich die Zinsen auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirken
Schon ein kleiner Sprung bei den Darlehenszinsen wirkt sich deutlich auf die Höhe der monatlichen Rate aus. Das kann über die gesamte Laufzeit zu einer Mehrbelastung von einigen tausend Euro führen oder die Laufzeit Ihres Darlehens deutlich verlängern.
Wer sparen möchte, sollte unbedingt zu einem zinsgünstigen Zeitpunkt einen Darlehensvertrag abschließen.
Beispielrechnung: Baufinanzierung
Die folgenden Beispielrechnungen zeigen, welche Mehrbelastung durch steigende Bauzinsen auf Sie zukommen können.
Bei einem Nettodarlehensbetrag von 200.000€ und einer anfänglichen Tilgung von 2% bedeutet eine Erhöhung der Bauzinsen um drei Prozentpunkte Mehrkosten von 6.000€ pro Jahr.
Mögliche Zinserhöhungen p. a. | 3 Prozentpunkte | 4 Prozentpunkte |
|---|---|---|
| Mehrbelastung pro Monat | 500 € | 667 € |
| Mehrbelastung im 1. Jahr | 6.000 € | 8.000 € |
| Mehrbelastung über 10 Jahre | 60.000 € | 80.000 € |
Daher gilt: Wenn Sie eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung benötigen, sollten Sie sich schnellstmöglich Ihre Zinsbindung sichern, bevor die Zinsen erneut ansteigen.
Ihre Möglichkeiten der Baufinanzierung
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, neu bauen oder sanieren, haben Sie verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung. Die aktuell moderaten Bauzinsen können Sie nutzen, um Ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Auch wenn die Zinsen nicht mehr auf dem historischen Tiefstand sind, liegen sie derzeit deutlich unter dem Zinsniveau des Vorjahres, wodurch sich Ihnen attraktive Voraussetzungen für eine durchdachte Bau- oder Immobilienfinanzierung bieten. Ein solider Zinssatz sichert Ihnen langfristig planbare und moderate Monatsraten – ob für Kauf, Hausbau oder eine Sanierung. Profitieren Sie nicht nur von stabilen Zinsen, sondern sichern Sie sich zusätzlich staatliche Förderungen und individuelle Finanzierungsmodelle für Ihr Vorhaben.
- Finanzierung mit Eigenkapital: Wer eigenes Kapital einbringt, senkt die Kreditsumme. Das bedeutet bessere Konditionen, niedrigere Monatsraten und eine schnellere Tilgung. Ideal für alle, die schnell wieder schuldenfrei sein möchten.
- Finanzierung ohne Eigenkapital: Auch ohne viel Erspartes, ist der Weg in Ihr Eigenheim möglich – beispielsweise über eine 100%- oder Vollfinanzierung. Diese Optionen erfordern allerdings höhere Zinssätze und eine gute Bonität, sind jedoch besonders für junge Familien oder Kapitalanleger mit gebundenem Vermögen interessant.
- Klassische Baufinanzierung/ Annuitätendarlehen: Mit gleichbleibenden Monatsraten, fester Laufzeit und flexiblen Sondertilgungen bekommen Sie bei einer klassischen Baufinanzierung absolute Planungssicherheit. Sie ist ideal, wenn Sie die Kosten für Ihren Hausbau oder Immobilienkauf übersichtlich gestalten möchten.
- Bausparen, die Kombination aus Sparen & zinsgünstigem Hauskredit: Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich schon heute feste Zinssätze für die Zukunft. Besonders attraktiv wird dies durch staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Riester-Zulage.
Wir von der Commerzbank beraten Sie gerne gemeinsam mit unserem Partner Wüstenrot dazu. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie mit einem Bausparvertrag Ihr Eigenheim bequem finanzieren können.
Sie möchten Ihre Immobilie energetisch sanieren oder mit nachhaltigen Gestaltungselementen wie der Begrünung Ihres Dachs oder der Fassade aufwerten? Mit unserem Sanierungskredit bekommen Sie die Unterstützung, die Sie dafür benötigen.
Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen
Häufig ist nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung noch nicht das gesamte Darlehen zurückgezahlt. Aufgrund dessen sollten Sie sich vor Ende des ersten Darlehensvertrags nach einer weiterführenden Finanzierung, der sogenannten Anschlussfinanzierung (oder auch Zinsprolongation genannt), umsehen. Häufig wird ein Anschlusskredit nach zehn Jahren Kreditlaufzeit fällig. Es wird empfohlen, sich frühzeitig um eine neue Finanzierung zu kümmern, bestenfalls ein bis drei Jahre vor Ende der Laufzeit.
Anschlussfinanzierung durch Verlängerung und Umschuldung
Anschlussfinanzierungen bieten Banken zu den aktuell gültigen Bauzinsen an. Je nachdem, wie hoch diese zum jeweiligen Zeitpunkt sind, können die Zinssätze höher oder niedriger ausfallen. Daher lohnt es sich, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. So können Sie mit einer günstigeren Finanzierung vor Ablauf Ihren alten Kredit umschulden – und sich damit die Vorteile niedriger Zinsen sichern.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie Zinssätze frühzeitig binden. Dabei beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung – Sie können also den Vertrag mit dem heutigen Zinssatz abschließen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer üblichen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen besteht darin, dass ein Forward-Darlehen vor Ablauf des alten Kredits abgeschlossen werden kann. Für diese Zinsgarantie lassen sich die Kreditinstitute bis zur Ablösung des alten, noch bestehenden Kredits aber häufig leichte Zinsaufschläge zahlen. Es gilt also: je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.
Bausparvertrag
Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat, kann sich mit einem Bausparvertrag gleichbleibende Bauzinsen sichern. Steigen diese in Zukunft weiter an, hat dies keine Auswirkung auf Ihren Bausparvertrag, da die Konditionen bei Vertragsabschluss festgelegt und nicht nachträglich angeglichen werden. Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung beraten wir Sie gerne.
Zu Ihren Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung berät Sie die Commerzbank gerne.
Umweltfreundlich, schnell und günstig, Nachhaltige Baufinanzierung
Aktuell gibt es bei der nachhaltigen Baufinanzierung der Commerzbank einen zusätzlichen Zinsrabatt mit bis zu 0,20%, wenn bei Ihrer Immobilie ein maximaler Endenergiewert von 50kWh/m² pro Jahr nicht überschritten wird (Energieeffizienzklassen A+ und A).
Aber auch Energieeffizienzklassen B und C können mit einem Bonus gefördert werden. Natürliche Personen, die an einem Immobilienkauf, Neubau, einer Modernisierung oder an einer Umschuldung der bestehenden Baufinanzierung interessiert sind, sollten sich im Vorfeld von Experten über weitere Finanzierungsmöglichkeiten beraten lassen.
Tipp: Kombinieren Sie unsere grüne Baufinanzierung mit einer KfW-Förderung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert unter anderem energieeffizientes Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen, die als Ergänzung Ihrer Baufinanzierung dienen können.
Wie Sie die Bauzinsentwicklung für sich nutzen können
Sind Sie an einem Hauskredit interessiert, lohnt sich die aktuelle Zinsphase für den Abschluss einer Baufinanzierung. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Zinsniveau günstiger. Generell empfiehlt es sich, die Zinsentwicklung der Bauzinsen sowie die Bauzinsprognose bis zum Abschluss Ihrer gewünschten Finanzierung im Blick zu behalten. So sichern Sie sich im richtigen Moment gute Konditionen und sparen Zinsen.
Planen Sie bereits im Voraus grob Ihr verfügbares Budget, sodass Sie im richtigen Moment entsprechend vorbereitet sind. Dabei kann Ihnen der Budgetrechner der Commerzbank helfen.
Überlegen Sie sich außerdem, wie hoch Ihre Tilgung sein soll und welche Zinsbindung für Sie sinnvoll ist: Eine kürzere Zinsbindung führt generell zu einem günstigeren Sollzinssatz. Wenn die Bauzinsen derzeit niedrig sind, aber voraussichtlich steigen werden, kann sich eine lange Zinsbindung lohnen.
Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Darlehens unbedingt unterschiedliche Angebote durchrechnen. Mit unserem Angebotsvergleich können Sie für Sie interessante Angebote ganz einfach und schnell online vergleichen.
Bauzinsen und Bauzinsprognose 2025
Bisher zeigen sich die Bauzinsen für 2025 in Deutschland auf einem überwiegend stabilen Niveau mit minimalen Schwankungen. Auch mehrere Leitzinssenkungen der EZB im Frühjahr 2025 haben die Bauzinsen nur moderat verändert. Gewichtiger wirken sich hingegen langfristige Kapitalmarktzinsen, wie Renditen deutscher Bundesanleihen, auf die Bauzinsen aus. Geopolitische Entwicklungen, wie beispielsweise Handelskonflikte und wirtschaftspolitische Maßnahmen, könnten kurzfristig auch zu stärkeren Schwankungen beitragen.
Zinsprognose Bauzinsen: Lohnt sich jetzt eine Baufinanzierung?
Die Entscheidung für eine Baufinanzierung im Jahr 2025 hängt von verschiedenen Faktoren ab. Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Passen die aktuellen Bauzinsen für Sie grundsätzlich, empfehlen Experten jetzt aktiv zu werden. Spekulieren Sie also nicht unbedingt auf weitere Zinssenkungen, wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim wirklich erfüllen möchten.
Sichern Sie sich lieber mit einer längeren Zinsbindung von 15 bis 30 Jahren auch langfristig niedrige Zinsen und gehen Sie mit einem möglichst hohen Eigenkapitalanteil in die Baufinanzierung.
Allgemein bietet das Jahr 2025 solide Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Hauskredits. Nehmen Sie in jedem Fall eine individuelle Beratung in Anspruch und vergleichen Sie die Angebote, damit Sie sich die besten Konditionen sichern.
Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Bauzins
Bauzinsen oder Hypothekenzinsen sind Zinsen, die für Immobilien- und Baufinanzierungen anfallen. Das allgemeine Zinsumfeld, das maßgeblich vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und den Anleihemärkten bestimmt wird, spielt bei der Festlegung von Hypothekenzinsen oder Bauzinsen eine wichtige Rolle.
Im Tagesgeschäft berücksichtigen Banken bei der Feststellung der Finanzierungszinsen zusätzlich stark den sogenannten “Beleihungsauslauf”. Das bedeutet: Je näher Sie an eine 100-%-Finanzierung kommen, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus. Der Zinssatz kann dabei gegenüber einer 80-%-Finanzierung um 0,6 bis 0,8% höher liegen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto niedriger der Beleihungsauslauf und somit auch der Bauzins.
Die Zinsen einer Baufinanzierung werden sowohl durch externe Marktbedingungen als auch durch persönliche und vertragliche Gegebenheiten beeinflusst.
Von Ihnen nicht beeinflussbare, externen Faktoren:
- Renditen langfristiger Anleihen, insbesondere Pfandbriefen und Staatsanleihen.
- Leitzins der Europäischen Zentralbank (indirekte Einflussnahme aufgrund geldpolitischer Entscheidungen und dem Verhalten von Investoren)
Faktoren, die Sie selbst beeinflussen können:
- Individuelle Kreditwürdigkeit (Bonität): Ein stabiles Einkommen, ein sicherer Arbeitsplatz und ein positiver Schufa-Score sorgt für eine positive Bonität
- Die Höhe des Eigenkapitalanteils kann zu günstigeren Zinskonditionen führen
- Gestaltung der Finanzierung: Konkrete Konditionen des Darlehens wie die Dauer der Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung und der Beleihungsauslauf beeinflussen ebenfalls die Zinskonditionen.
Planen und optimieren Sie die einzelnen Aspekte gut im Voraus, können Sie oftmals mit einer günstigeren Finanzierung rechnen.
Dazu zählen die Vertragslaufzeit, die Darlehenshöhe und das Eigenkapital. Auch Ihre Bonität beeinflusst Ihren individuellen Zinssatz. Umgekehrt können diese Faktoren Ihren Zinssatz auch negativ beeinflussen.
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