Was ist die Grunderwerbsteuer?
20.02.2025 – Mit dem Grunderwerb wird in Deutschland die Grunderwerbsteuer fällig. Wann Sie diese zahlen müssen und was es zu beachten gibt, erfahren Sie hier.
Grunderwerbsteuer Deutschland, Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrssteuer, die beim Immobilienkauf, eines Grundstückserwerbs oder grundstücksgleichen Rechten, wie etwa beim Erbbaurecht, anfällt.
- In Ausnahmefällen gibt es eine Steuerbefreiung oder Freigrenze z. B. bei einem Grundstückswert unter 2.500€, Erbschaften, Schenkungen, sowie Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie.
- In den allermeisten Fällen ist der Immobilienkäufer auch der Steuerschuldner, obwohl Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner gelten. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst nach Begleichung der Steuer und der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Die Besteuerung variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Einsparungen können durch gesonderte Auflistung von Inventar, Kaufpreisminderung oder getrennte Erwerbsvorgänge erzielt werden.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland kaufen. Sie gehört zu den sogenannten Verkehrssteuern, da sie bei einem wirtschaftlichen Akt, wie etwa bei Kaufverträgen und anderen Rechtsvorgängen, gezahlt werden muss. Der Betrag der Grunderwerbsteuer wird nur einmalig fällig und ist in der Regel ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten. Zu diesen Nebenkosten zählen beispielsweise auch die Kosten für Grundschuldbestellung und die Notarkosten beim Hauskauf, die für die notarielle Beglaubigung und Abwicklung des Kaufvertrags berechnet werden.
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, unabhängig von der Übergabe des Grundstücks, der Kaufpreiszahlung oder des Grundbucheintrags. In bestimmten Fällen, wie bei aufschiebenden Bedingungen oder der Genehmigung durch Dritte wird die Steuer erst mit Eintritt dieser Bedingungen fällig.
Der Notar übermittelt den unterschriebenen Kaufvertrag an das Finanzamt, das die Steuer auf Basis des Kaufpreises festlegt und dem Käufer bzw. dem Steuerschuldner einen Grunderwerbssteuerbescheid zustellt.
Grunderwerbsteuer zahlen: wann?
Wann müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen?
In der Regel ist jeder Käufer dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen, sobald er eine Immobilie erwirbt oder einen Grundstückskauf tätigt. – unabhängig davon, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Gebäude handelt. Auch beim Erwerb über Zwangsversteigerungen oder durch Tauschverträge wird die Grunderwerbsteuer fällig.
Hinweis: Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, fließt die Instandhaltungsrücklage nicht in die Bemessungsgrundlage mit ein. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine finanzielle Rücklage, die von Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gebildet wird. Von ihr gehen Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie ab. Sie gilt als zentraler Bestandteil der Verwaltung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für Sie bedeutet das, dass dieser Anteil bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt wird.
Die Steuer wird in den meisten Fällen vom Käufer getragen, es sei denn, Verkäufer und Käufer haben etwas anderes im Kaufvertrag festgehalten. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags und dem Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids müssen Sie als Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer innerhalb von vier Wochen beim Finanzamt begleichen. Erst nach der Steuerabgabe erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, eine von anderen weiteren Voraussetzungen dafür, dass Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Wann muss man keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Es gibt jedoch in Ausnahmefällen eine Steuerbefreiung und Freibeträge, bei denen die Grunderwerbsteuer nicht von Ihnen erhoben wird:
- Niedriger Grundstückswert: Wenn der Wert des Grunderwerbs unter 2.500€ liegt, entfällt die Grunderwerbsteuer.
- Erbschaften und Schenkungen: Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wird und darauf bereits Erbschafts- oder Schenkungssteuer gezahlt wird, wird in der Regel keine Grunderwerbsteuer erhoben.
- Verwandtschaft in gerader Linie: Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie – z. B. von Eltern auf Kinder oder von Großeltern auf Enkelkinder – sind befreit von der Grunderwerbsteuer. Das Gleiche gilt bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern.
- Familieninterne Übertragungen: Bei Scheidungen oder Aufhebungen einer Lebenspartnerschaft bleibt die Übertragung eines Grundstücks auf einen der ehemaligen Partner steuerfrei, wenn dies im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung geschieht. Auch der Verkauf in gerader Linie innerhalb der Familie (z.B. Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Adoptivkinder) ist frei von der Grunderwerbsteuer. Veräußerungen zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten in der Seitenlinie (z. B. Onkel, Tanten, Nichten, Neffen) sind hingegen steuerpflichtig.
- Share Deals: Unternehmen und institutionelle Investoren können die Steuer umgehen, indem sie Anteile an einer Gesellschaft kaufen, die Eigentümer eines Grundstücks ist. Voraussetzung ist, dass der Anteil am Unternehmen unter 90 Prozent bleibt und erst nach zehn Jahren auf 100 Prozent aufgestockt wird.
Hinweis: Allerdings gelten eine Anteilsvereinigung und Kapitalgesellschaften bei der Grunderwerbsteuer als besondere Fälle, die vor allem bei Immobilienübertragungen oder Beteiligungen an Unternehmen relevant werden. Eine Anteilsvereinigung liegt vor, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile – in einigen Bundesländern bereits ab 90 Prozent – einer Gesellschaft, der Grundbesitz gehört, von einer einzigen Person oder Gesellschaft erworben werden. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht auch hier eine Besteuerung vor, obwohl der Eigentümer der Immobilie formal eine Gesellschaft bleibt.
Möchten Sie Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz erwerben, sollten Sie die steuerlichen Konsequenzen sorgfältig prüfen oder einen Experten hinzuziehen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
- 6. Gesondert aufgeführtes Inventar: Bewegliches Inventar wie Einbauküchen oder Gartenhäuser, das gesondert im Kaufvertrag aufgelistet ist, fällt nicht unter die Grunderwerbsteuer. Dies reduziert die Bemessungsgrundlage.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Grundlage der Grunderwerbsteuer ist im Rahmen des Erwerbsvorgangs von Grundstücken und Immobilien das Grunderwerbsteuergesetz (GrESTG). Dieses regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen eines Grunderwerbs.
Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung ist der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertrag festgehalten ist. Neben dem reinen Grundstückspreis werden auch Kosten für mitverkaufte Bestandteile, wie Gebäude oder bauliche Anlagen, berücksichtigt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Steuersatz ab, der von den einzelnen Ländern festgelegt wird. In Deutschland ist der Steuersatz von Bundesland zu Bundesland verschieden. Er liegt aktuell zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent (Stand Jan. 2024).
Grunderwerbsteuersatz in Deutschland nach Bundesländern
Mit 3,5 Prozent weist Bayern den niedrigsten Steuersatz aus. In den Bundesländern Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland fällt mit 6,5 Prozent der höchste Satz beim Immobilienkauf an.
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis (Bemessungsgrundlage) x Steuersatz (des Bundeslandes)
Beispiel für die Grunderwerbsteuer bei einem Kauf eines Hauses in Frankfurt a.M., im Bundesland Hessen:
Rahmendaten des Grunderwerbs:
- Kaufpreis des Hauses: 500.000€
- Bundesland: Hessen, mit Steuersatz 6%
Grunderwerbsteuer = 500.000€ x 0,06 = 30.000€
Beim Kauf einer Immobilie in Frankfurt (Hessen) mit einem Kaufpreis von 500.000€ müssten Sie eine Grunderwerbsteuer von 30.000€ zahlen. Damit Sie diese Summe nicht überrascht, sollten Sie diese Nebenkosten beim Hausbau oder Immobilienerwerb unbedingt frühzeitig mit einkalkulieren.
Hinweis: Verwechseln Sie die Grunderwerbsteuer nicht mit der Grundsteuer. Denn diese wird jährlich auf das Eigentum von Grundstücken erhoben, welche Sie ebenfalls mit einplanen müssen. Die Grunderwerbsteuer fällt hingegen einmalig und nur beim Grunderwerb an.
Grunderwerbsteuer sparen?
Sofern für Sie keine der oben genannten Ausnahmen für die Zahlung besteht, müssen Sie die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf oder Grundstückskauf beim Finanzamt entrichten und sollten die Kosten bei Ihrer Baufinanzierung mitberücksichtigen.
Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises und des Steuersatzes des jeweiligen Bundeslandes berechnet. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den Kaufpreis und damit die Höhe der Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
Bewegliches Inventar gesondert im Kaufvertrag aufführen
Führen Sie bewegliches Inventar gesondert im Kaufvertrag auf, unterliegt es nicht der Grunderwerbsteuer. Die Kosten für die Einbauküche, eine Sauna oder ein Gartenhaus sollten dabei allerdings nicht mehr als einen gewissen Prozentsatz gesamten Kaufpreises ausmachen. Da der Wert schwanken kann, können wir hier keinen genauen Wert nennen. Klären Sie diesen in Ihrem individuellen Fall frühzeitig ab. Andernfalls kann das Finanzamt Nachweise über den Wert verlangen.
Immobilie und Grundstück getrennt voneinander erwerben
Unter Umständen können Sie Steuern sparen, wenn Sie erst ein Grundstück kaufen und später ein Haus darauf bauen, also Grundstück und Immobilie getrennt voneinander “erwerben”. Das bedeutet: Erwerben Sie zunächst nur das Grundstück, müssen mindestens sechs Monate vergehen, bevor Sie Ihre Immobilie darauf bauen.
Kaufpreisminderung
Hat der Verkäufer Ihnen beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie Mängel verschwiegen, können Sie unter bestimmten Umständen nachträglich eine Kaufpreisminderung erwirken. Wird die Kaufpreisminderung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Erwerb erzielt, kann dies gegebenenfalls zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen.
Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen
Wer eine Immobilie vermietet oder sie betrieblich nutzt, kann die Grunderwerbsteuer in seiner Steuererklärung geltend machen.
Als Nebenkosten beim Hauskauf können Grunderwerbsteuern bei vermieteten Immobilien oder Grundstücken als Abschreibung angesetzt werden. Zudem können Ausgaben, die für das Gebäude anfallen, abgesetzt werden, sofern die Mieteinnahmen als Einkommen angeben werden. Wird die Immobilie zum Teil selbstgenutzt werden die Ausgaben entsprechend anteilig geltend gemacht.
Bei gewerblich genutzten Immobilien oder Grundstücken wird die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend gemacht.