Grundschuldbestellung: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen!

Wenn Sie ein Haus kaufen und mithilfe eines Bankdarlehens finanzieren wollen, müssen Sie die dafür notwendigen Kredite mithilfe einer Grundschuld besichern. Die Grundschuld stellt eine Sicherheit und ein Pfand für die Bank dar. Wenn Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, kann die Bank von diesem Pfandrecht Gebrauch machen und die Liegenschaft zur Zwangsversteigerung ausrufen. Die Grundschuld müssen Sie in das Grundbuch jener Gemeinde eintragen lassen, in der sich Ihre Liegenschaft befindet. Dafür ist das Grundbuchamt zuständig. Diesen Vorgang wird als Grundschuldbestellung bezeichnet. Wenn Sie Ihr Haus vor der Tilgung der Grundschuld verkaufen wollen, können Sie das nur mit der Zustimmung des Kreditgebers tun, der das Grundpfandrecht innehat. Falls Sie die Immobilie jedoch nur mit Ihrem Eigenkapital und ohne Kredit finanzieren können, entfällt diese Grundschuldbestellung und damit auch die Eintragung der Schuld in das Grundbuch.

Die Grundschuld als solche ist an keine bestimmte Forderung gebunden. Aus diesem Grund bleibt sie auch nach Ablauf des Darlehensvertrages bestehen. Sie können die Grundschuld aber nach der Tilgung aller Kreditraten beim Grundbuchamt aus dem Grundbuch löschen. Die Bank stellt Ihnen nach der Rückzahlung der Kreditsumme eine Löschungsbewilligung aus. Die Löschung der Grundschuld ist allerdings ebenfalls mit Kosten verbunden. Die Bestellung der Grundschuld beim Grundbuchamt dauert in der Regel vier bis sechs Wochen. Diesen Zeitraum sollten Sie deshalb einplanen, wenn Sie ein Haus kaufen wollen. Die Grundschuld selbst bleibt so lange als Grundpfandrecht aktiv, bis Sie Ihren Kredit bei der Bank vollständig getilgt haben.

Der Inhalt einer Grundschuldbestellung setzt sich im Wesentlichen aus folgenden Komponenten zusammen:

• Die genaue Bezeichnung des Objekts wie Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück und seinen Eigentümern. Diese Daten sind Bestandteile der Eintragung ins Grundbuch.
• Dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Damit erteilten die Grundstückseigentümer der Bank die Vollmacht, die Liegenschaft im Bedarfsfall zwangszuversteigern.

Hinweis: Die Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel wird nur dann ausschlaggebend, wenn Sie als Liegenschaftseigentümer Ihren im Grundbuch besicherten Kredit nicht mehr bedienen können. Eine Stundung der Kreditraten ist zwar möglich, dafür zahlen Sie jedoch relativ hohe Zinsen. Zudem dürfen Sie in diesem Fall mit höchstens zwei Kreditraten im Rückstand sein. Ansonsten macht die Bank von der Verwertung ihres Grundpfandrechts Gebrauch.

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld stellen ein Grundpfandrecht dar. Die Hypothek ist als Grundpfandrecht aber an eine konkrete Schuld gebunden. Ist diese Schuld vollständig getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld bleibt im Gegensatz dazu auch nach der Tilgung eines Darlehens bestehen und scheint im Grundbuch auf. Die Grundschuld kann danach als Grundpfandrecht für andere Zwecke verwendet werden oder Sie lassen die Grundschuld löschen. Heute wurde das Hypothekardarlehen weitgehend vom Grundschulddarlehen abgelöst.

Die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt unterteilen sich in die Kosten für den Notar sowie die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch. Sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Als Immobilienkäufer müssen Sie den Richtsatz also gleich doppelt bezahlen. Die Höhe der Gebühren hängt dabei vom Kaufpreis der Immobilie ab, die zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises liegt. Die Grundschuldbestellung können Sie als Teil der Kosten für den Erwerb einer Immobilie betrachten.

Die Kosten für den gesamten Hauskauf setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Zu den Kosten für die Grundschuldbestellung kommen noch Kosten für die Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer oder die Gebühren für eine mögliche Eigentümerumschreibung. Zusammen mit den Gebühren für die Grundschuldbestellung, den Kosten für den Notar und die damit verbundenen Nebenkosten, ergibt sich dabei ein Wert für die gesamten Nebenkosten des Immobilienkaufs. Planen Sie aus diesem Grund daher nicht nur einen Wert von 0,8 bis 1 % der Kaufsumme für die Grundschuldbestellung ein, sondern einen Wert für alle Nebenkosten, der zwischen 1,5 % und 2 % der Kaufsumme liegt.

In den meisten Fällen verlangen die Banken bereits vor der Vergabe eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilienkaufs eine Grundschuldbestellung. Erst wenn diese erfolgt ist, hat die Bank auch eine Sicherheit. Aus diesem Grund ist es notwendig, die Grundschuldbestellung möglichst rasch in die Wege zu leiten, um das Darlehen zu erhalten und den Hauskauf über die Bühne zu bringen. Da die Grundschuldbestellung einen Zeitraum von bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen kann, ist sie rechtzeitig vor Vertragsabschluss durchzuführen.

An der Abwicklung der Grundschuldbestellung sind die Bank, der Kreditnehmer sowie der Notar beteiligt. Der Ablauf der Grundschuldbestellung gestaltet sich in der Regel wie folgt:

1. Zusendung des Grundschuldbestellungsformulars an den Notar
2. Festlegung eines Notartermins
3. Einreichung der Urkunde an das Grundbuchamt vom Notar
4. Übermittlung der Urkundenkopien sowie des Grundbuchauszugs an die Bank

Da die Grundschuldbestellung immer über einen Notar erfolgt, leiten Sie am besten gleich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuldbestellung ein. Damit ersparen Sie sich viel wertvolle Zeit.

Wer beabsichtigt in Zukunft wieder ein Darlehen bei der gleichen Bank zu beantragen wie beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie, kann die Grundschuld bedenkenlos im Grundbuch stehen lassen. Dadurch ersparen Sie sich als Kreditnehmer eine neuerliche Grundbucheintragung für die Bank.
Wenn Sie allerdings beabsichtigen, das Haus später zu verkaufen, sollten Sie die Grundschuld löschen lassen. Allerdings besteht hier die Möglichkeit, die bestehende Grundschuld in den neuen Kaufvertrag zu übernehmen.

Wenn Sie Ihr Darlehen bereits zurückgezahlt haben, stellt Ihnen Ihre Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Mit dieser gehen Sie zum Grundbuchamt und können die Löschung der Grundschuld beantragen. Wenn Sie einen Grundschuldbrief haben, muss dieser vom Notar an das Grundbuchamt weitergegeben werden. Dafür fallen natürlich entsprechende Notarkosten an.

Wenn Sie den durch die Grundschuld besicherten Kredit nicht mehr zurückzahlen können, ist die Bank dazu berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Der Versteigerungserlös verwendet die Bank für die Begleichung der noch aushaftenden Kreditsumme. Die Bank erhält dadurch als erster Gläubiger ihr Geld zurück, sofern der Grundbucheintrag im I. Rang erfolgt. In den meisten Fällen wird die Bank daher auf eine Eintragung im I. Rang bestehen. Die Rangfolge der Rechtsansprüche von Gläubigern richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch. Andere Gläubiger werden nachrangig bedient.

Wenn der besicherte Kredit beglichen ist, bleibt die Grundschuld dennoch bestehen. Wenn Sie wieder einen Kredit von derselben Bank in Anspruch nehmen wollen, können Sie die Grundschuld wiederum als Sicherheit vorlegen. Wenn Sie bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen aufnehmen, müssen Sie die Grundschuld auf diesen Gläubiger umschreiben lassen, was wiederum mit Notarkosten und Gebühren verbunden ist.