Grundschuldbestellung: Kosten und Ablauf
Die Grundschuldbestellung gilt als Kreditsicherheit beim Kauf einer Immobilie und stellt ein Grundpfandrecht dar – dabei fallen Kosten an. Erfahren Sie, wie hoch diese ausfallen und was es zu beachten gilt.
Grundschuldbestellung, Das Wichtigste in Kürze
- Kaufen Sie ein Haus oder finanzieren es mit einem Immobilienkredit, ist die Grundschuld eine Art Kreditsicherheit für die Bank. Über eine sogenannte Grundschuldbestellung wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
- Die Grundschuldbestellung bezeichnet den Prozess, bei dem die Grundschuld durch einen Notar dokumentiert und anschließend im Grundbuch verzeichnet wird.
- Erst nach Eintragung der Grundschuld, zahlt die Bank das gewünschte Immobiliendarlehen an Sie aus.
- Die Kosten für die Grundschuldbestellung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch: Notarkosten liegen bei ca. 0,2-0,5% der Grundschuld und die Grundbuchkosten betragen etwa 0,2-0,3% der Grundschuld.
Was ist eine Grundschuld?
Wenn Sie Ihren Hauskauf mithilfe eines Darlehens finanzieren wollen, müssen Sie die dafür notwendigen Kredite durch eine Grundschuld besichern. Die Grundschuld bietet dem Kreditinstitut also eine Sicherheit, ein sogenanntes Grundpfandrecht. Sollten Sie als Kreditnehmer das Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen können, kann die Bank von diesem Grundpfandrecht Gebrauch machen und Ihre Liegenschaft zur Zwangsversteigerung ausrufen.
Arten der Grundschuld
Eigentümergrundschuld
Im Gegensatz zu einer Fremdgrundschuld, wie die generelle Grundschuld genannt wird, ist die Eigentümergrundschuld eine Art Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird, obwohl kein Kreditgeber existiert bzw. kein Darlehen in Anspruch genommen wird. Die Eigentümergrundschuld gehört dem Eigentümer selbst. Das bedeutet, dass der Eigentümer sich selbst mit der Grundschuld für einen bestimmten Betrag auf die Immobilie absichert.
Die Motivation einer Eigentümergrundschuld liegt in der Reservierung des obersten Ranges im Grundbuch. So kann dieser Rang nicht durch Fremdgrundschulden beeinträchtigt oder verdrängt werden.
Bei der Grundschuld wird außerdem zwischen zwei verschiedenen Varianten unterschieden. Beide gelten jedoch als Grundpfandrecht:
Briefgrundschuld
- Bei der Briefgrundschuld erhalten Sie einen Grundschuldbrief. In diesem wird die Grundbucheintragung bestätigt und somit zu einem verbrieften Grundpfandrecht.
- Den Grundschuldbrief stellt immer die staatliche Druckerei aus und er gilt als Wertpapier.
- Dieser Prozess ist zeitaufwendig und teuer.
- Der Vorteil: Sie können diesen Grundschuldbrief als Grundpfandrecht an andere Gläubiger weitergeben.
- Das ist vor allem für Umschuldungen oder bei einer Anschlussfinanzierung vorteilhaft.
- Da dieses Dokument ein verbrieftes Pfandrecht darstellt, ist der Umgang mit diesem sehr sorgfältig zu gestalten. Außerdem ist die Ausstellung einer Briefgrundschuld wesentlich teurer als eine Buchgrundschuld. Rechnen Sie zudem bei der Briefgrundschuld mit Notarkosten.
Buchgrundschuld
- Bei einer Buchgrundschuld wird der Eintrag ins Grundbuch vermerkt und folgt damit der beschriebenen Grundschuldbestellung.
- Bei einer Umschuldung müssen Sie diese Eintragung jedoch ändern, was zusätzliche Kosten verursacht.
- Im Gegensatz zur Briefgrundschuld liegt bei der Buchgrundschuld kein übertragbares Wertpapier vor. Deshalb müssen Sie bei der Änderung der Grundbucheintragung auch keinen eigenen Abtretungsvertrag wie bei der Briefgrundschuld abschließen.
- Bei der Buchgrundschuld werden Sie im Grundbuch daher den Zusatz “Grundschuld ohne Brief” finden. Gesetzlich betrachtet bildet die Briefgrundschuld den Regelfall. In der Praxis ist es jedoch die Buchgrundschuld.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Grundschuld müssen Sie in das Grundbuch derjenigen Gemeinde eintragen lassen, in der Sie Grundstückseigentümer sind. Bei dem örtlichen Grundbuchamt wird der Vorgang der Grundbucheintragung, die sogenannte Grundschuldbestellung, vollzogen. Dafür legt ein Notar die Grundschuld fest, die dann im Grundbuch steht. Erst nach der Grundschuldbestellung und der Grundbucheintragung bekommen Sie als Darlehensnehmer den Kredit für die vertraglich vereinbarten Zwecke.
Die Bestellung der Grundschuld beim Grundbuchamt dauert in der Regel vier bis sechs Wochen. Diesen Zeitraum sollten Sie deshalb einplanen, wenn Sie ein Haus kaufen möchten. Die Grundschuld selbst bleibt so lange als Grundpfandrecht aktiv, bis Sie Ihre Kreditsumme vollständig beim Kreditinstitut getilgt haben.
Wenn Sie Ihr Haus vor Tilgung der Grundschuld verkaufen möchten, können Sie das nur mit Zustimmung des Kreditgebers tun, der das Grundpfandrecht innehat. Möchten Sie hingegen die Immobilie nur mit Ihrem Eigenkapital und ohne Immobiliendarlehen finanzieren, entfällt die Grundschuldbestellung und damit auch die Grundschuldeintragung ins Grundbuch.
Was enthält die Grundschuldbestellung?
Der Inhalt einer Grundschuldbestellung setzt sich im Wesentlichen aus folgenden Komponenten zusammen:
- Die genaue Bezeichnung des Objekts, wie Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück und den Grundstückseigentümern. Diese Daten sind Bestandteile der Grundbucheintragung.
- Dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Damit erteilen die Grundstückseigentümer der Bank die Vollmacht, die Immobilie im Bedarfsfall zur Zwangsversteigerung freizugeben.
Hinweis: Die Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel wird nur dann relevant, wenn Sie als Eigentümer Ihren im Grundbuch besicherten Kredit nicht mehr bedienen können. Eine Stundung der Kreditraten ist zwar möglich, dafür zahlen Sie jedoch relativ hohe Zinsen. Zudem dürfen Sie in diesem Fall mit höchstens zwei Kreditraten im Rückstand sein. Ansonsten macht das Kreditinstitut von der Verwertung Ihres Grundpfandrechts Gebrauch.
Grundschuldbestellung Kosten
Die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt unterteilen sich in die Kosten für den Notar sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Als Immobilienkäufer müssen Sie beides zahlen. Die Höhe der Gebühren hängt dabei von der Höhe der Grundschuld ab und liegt zwischen 0,8 und ein Prozent. Die Grundschuldbestellung können Sie als Teil der Nebenkosten für den Hauskauf betrachten.
Rechenbeispiel für eine Grundschuldbestellung
Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus zum Preis von 400.000€. Ihr Eigenkapital beträgt 200.000€ und die restlichen 200.000€ finanzieren Sie über einen Kredit. Damit errechnen sich die Kosten für die Grundschuldbestellung wie folgt:
- Beurkundung der Grundschuld beim Notar: ((400.000€ x 1%) : 100) = 4.000€
- Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt: ((200.000€ x 1%) : 100) = 2.000€
Gehen wir von den ein Prozent Gebühren für den Notar und die Eintragung der Grundschuld aus, zahlen Sie insgesamt 6.000€ für die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt.
Finanztipp: Bei der Finanzierung eines Eigenheims haben Sie mehrere Möglichkeiten. Hier spielt auch das Eigenkapital eine große Rolle. Eigenkapital können Sie beispielsweise mithilfe eines Bausparvertrags oder mit einem Sparplan bilden. Der Eigenkapitalanteil beim Hauskauf sollte mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.
Ablauf einer Grundschuldbestellung
An der Abwicklung der Grundschuldbestellung sind die Bank, der Kreditnehmer sowie der Notar beteiligt. Der Ablauf der Grundschuldbestellung gestaltet sich in der Regel wie folgt:
- Zusendung des Grundschuldbestellungsformulars an den Notar
- Festlegung eines Notartermins und Beurkundung im Termin
- Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt vom Notar
- Übermittlung der Kopien der Urkunden sowie des Grundbuchauszugs an die Bank
Da die Grundschuldbestellung immer über einen Notar erfolgt, leiten Sie am besten gleich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuldbestellung ein. Damit ersparen Sie sich viel wertvolle Zeit.
Grundschuld löschen
Die Grundschuld als solche ist an keine bestimmte Forderung gebunden. Aus diesem Grund bleibt sie auch nach Ablauf des Immobilienkredits bestehen.
3 gute Gründe, um die Grundschuld löschen zu lassen
- Wenn Sie keinen weiteren Kredit planen und Sie die Immobilie unbelastet verkaufen möchten.
- Wenn Sie sicherstellen möchten, dass keine rechtliche Unsicherheit besteht.
- Wenn Sie den administrativen Aufwand für zukünftige Transaktionen minimieren möchten.
Ablauf einer Löschung der Grundschuld
Sie können die Grundschuld jedoch nach der Tilgung aller Kreditraten beim Grundbuchamt aus dem Grundbuch löschen lassen.
Löschungsbewilligung: Die Bank stellt Ihnen nach der Rückzahlung der Kreditsumme eine Löschungsbewilligung aus. Mit dieser gehen Sie zum Grundbuchamt und können die Löschung der Grundschuld beantragen. Wenn Sie einen Grundschuldbrief haben, muss dieser vom Notar an das Grundbuchamt weitergegeben werden. Dafür fallen natürlich entsprechende Notarkosten an.
Was passiert nach der Begleichung des Kredits?
Wenn der besicherte Kredit beglichen ist, bleibt die Grundschuld dennoch bestehen. Wenn Sie wieder einen Kredit von derselben Bank in Anspruch nehmen wollen, können Sie die Grundschuld wiederum als Sicherheit vorlegen. Nehmen Sie bei einem anderen Kreditinstitut ein Darlehen auf, müssen Sie die Grundschuld auf diesen Gläubiger umschreiben lassen, was wiederum mit Notarkosten und Gebühren verbunden ist.
4 Spartipps bei der Grundschuldbestellung
Auflassungsvormerkung
Der Notar kann für die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung in das Grundbuch sorgen. Diese verhindert den Zugriff des Verkäufers auf die Immobilie vor einer Eigentümerumschreibung. Innerhalb der eigenen Familie ist diese Auflassungsvormerkung nicht notwendig und Sie können sich diese sparen.
Grundschuld bestehen lassen
Um Kosten zu sparen, können Sie die Grundschuld auch nach der Tilgung des Darlehens stehen lassen. Das spart Löschungskosten und die Kosten für einen Neuantrag, falls Sie erneut einen Kredit bei derselben Bank aufnehmen wollen. Auch die dazugehörigen neuerlichen Notargebühren entfallen dann.
Gebühren absetzen
Wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten wollen, können Sie die Gebühren für die Grundschuldbestellung und den Notar als Werbungskosten steuerlich absetzen.
Rechtzeitig Eigenkapital ansparen
Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf einer Immobilie haben, desto weniger Fremdkapital in Form von Krediten und Darlehen brauchen Sie. Je kleiner die dadurch in Anspruch genommenen Kredite sind, desto schneller können Sie diese auch tilgen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, rechtzeitig Eigenkapital anzusparen und die Kredite beim Hauskauf möglichst gering zu halten. Wenn Sie eine Grundschuld eingetragen haben, können Sie natürlich diese auch für die Aufnahme eines neuen Kredits verwenden. Voraussetzung dafür ist jedoch die Beantragung des Immobiliendarlehens beim gleichen Kreditgeber. Auch die Löschung der Grundschuld ist mit Kosten verbunden und nicht unbedingt notwendig.
Weitere Fragen und Antworten zur Grundschuldbestellung
In den meisten Fällen verlangen die Banken bereits vor der Vergabe eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilienkaufs eine Grundschuldbestellung. Erst wenn diese erfolgt ist, hat die Bank auch eine Sicherheit. Aus diesem Grund ist es notwendig, die Grundschuldbestellung möglichst rasch in die Wege zu leiten, um den Immobilienkredit zu erhalten und den Hauskauf über die Bühne zu bringen. Da die Grundschuldbestellung einen Zeitraum von bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen kann, ist sie rechtzeitig vor Vertragsabschluss durchzuführen.
Wenn Sie den durch die Grundschuld besicherten Kredit nicht mehr zurückzahlen können, ist die Bank dazu berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Der Versteigerungserlös verwendet die Bank für die Begleichung der noch aushaftenden Kreditsumme. Die Bank erhält dadurch als erster Gläubiger ihr Geld zurück, sofern die Grundbucheintragung im I. Rang erfolgt. In den meisten Fällen wird die Bank daher auf eine Eintragung im I. Rang bestehen. Die Rangfolge der Rechtsansprüche von Gläubigern richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch. Andere Gläubiger werden nachrangig bedient.
Doppelte Kosten entstehen hierbei nicht. Es können jedoch mehr Kosten anfallen, wenn ein Kaufvertrag und eine Grundschuld in zwei separaten Notarterminen beurkundet werden. Die Notargebühren in Deutschland sind jedoch gesetzlich geregelt und unterliegen der Kostenordnung des GNotKG (Gerichtskosten- und Notargesetzes). Jeder Vorgang wird prinzipiell als separate Leistung berechnet.
- Kaufvertrag: Die Beurkundung des Kaufvertrags für eine Immobilie als notarielle Leistung.
- Grundschuld: Die Eintragung einer Grundschuld für die Finanzierung als separater Vorgang orientiert sich an der Höhe der Grundschuld.
Sie können jedoch Kosten sparen, wenn Sie beide Vorgänge in einem Termin kombinieren. Viele Immobilienkäufer lassen den Kaufvertrag und die Grundschuld zusammen beurkunden. Dadurch fallen die Gebühren für die Grundschuld meist geringer aus, da sie als “verbundene Leistung” behandelt werden können.
Besprechen Sie am besten vorher mit Ihrem Notar, ob die Zusammenlegung der beiden Vorgänge möglich ist und begründen Sie dies mit der Reduzierung des Verwaltungsaufwands. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Finanzierung noch vor der Beurkundung des Kaufvertrags bereitsteht. So werden dafür keine Anschlusstermine notwendig sein.
Das Grundbuch ist wie eine Liste, in der nach Rängen klar Eigentümerrechte geordnet sind und aus der hervorgeht, was, wem zusteht. Die Rangfolge bestimmt dabei, wer im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst Geld aus dem Verkaufserlös bekommt. Nach dem sogenannten Prioritätsprinzip werden die Forderungen der Gläubiger erfüllt.