Haus bauen oder kaufen: Was spricht dafür, was spricht dagegen?

Ganz klar: Ob Haus bauen oder kaufen – es gibt zahlreiche Argumente, die dafür oder dagegen sprechen. Das Budget spielt natürlich eine große Rolle, ist aber nicht allein für Ihre Entscheidung ausschlaggebend.

Ein entscheidender Faktor ist die Lage, in der Ihr Haus stehen soll. Bevorzugen Sie einen Standort in der Stadt, wird es wahrscheinlich schwer, ein geeignetes und erschwingliches Baugrundstück zu finden. In ländlicheren Gegenden verspricht die Suche nach geeignetem Bauland eher Erfolg. Wer in der Stadt leben will, wird sich daher vermutlich eher für eine Bestandsimmobilie entscheiden.

Ein Neubau hat den Vorteil, dass Sie Ihr Haus in Bezug auf die Form, Raumaufteilung und Ausstattung ganz individuell gestalten können. Selbst wenn Sie ein Fertighaus oder ein vorgeplantes Haus vom Bauträger einem Architektenhaus vorziehen, haben Sie gegen einen Aufpreis die Möglichkeit, von der vorgesehenen Raumaufteilung und der Grundausstattung abzuweichen.

Haben Sie genaue Vorstellungen und sind nicht bereit, bei Ihrem Traumhaus Kompromisse einzugehen, wird Ihre Entscheidung zu Gunsten eines Neubaus ausfallen.

Denken Sie über einen Neubau nach, erwartet Sie ein zeit- und arbeitsintensiver Lebensabschnitt. Sie müssen ein passendes Baugrundstück finden, Ihr neues Haus von Grund auf planen, immer wieder für Rücksprachen mit Ihrem Architekten und dem Bauunternehmen zur Verfügung stehen und zahlreiche Entscheidungen treffen – und das über einen langen Zeitraum.

Für den Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses sollten Sie mindestens sieben Monate einplanen. Entscheiden Sie sich für ein Bestandshaus ist die Zeit bis zum Einzug in Ihr neues Eigenheim selbst bei Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in der Regel kürzer.

Reden wir über die Kosten, geht es nicht nur um den Kaufpreis, die Baukosten, die Kosten für das Grundstück und die Kaufnebenkosten. Bei der Höhe Ihrer Darlehenssumme spielen auch die laufenden Kosten, die Sie nach Ihrem Einzug monatlich einplanen müssen, sowie Instandhaltungskosten eine Rolle.

Wird ein Neubau von vornherein energieeffizient erstellt, lassen sich später Energiekosten sparen. Zudem besteht erst einmal kein Sanierungsbedarf. Dagegen müssen Sie beim Hauskauf den Zustand der Immobilie betrachten und erforderliche Sanierungsmaßnahmen noch vor Ihrem Einzug durchführen lassen, um die zu erwartenden Energiekosten zu senken.

Wer ein Einfamilien- oder auch ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, benötigt zunächst einmal das passende Grundstück. Der Preis für baureifes Land in Deutschland lag im Jahr 2020 bei durchschnittlich 199€ pro Quadratmeter.¹

Wie viel Sie hier tatsächlich einplanen müssen, hängt stark von der Region ab, in der Sie bauen möchten. In Berlin ist das Bauland mit 1.177€ pro Quadratmeter am teuersten. Im Vergleich dazu ist Bauland in Sachsen-Anhalt mit 53€ pro Quadratmeter am günstigsten.²

Auch die Baukosten können erheblich variieren. Je nachdem, ob Sie sich für ein Architektenhaus oder ein vorgeplantes Haus vom Bauträger entscheiden. Alternativ können Sie auch ein Fertighaus kaufen und nach Ihren Wünschen anpassen.

Darüber hinaus hat die gewünschte Ausstattung Einfluss auf den Preis: Während Sie für ein Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung etwa 1.800€ pro Quadratmeter einkalkulieren müssen, belaufen sich die Kosten bei einer einfachen Ausstattung nur auf 1.350€.³

Entscheidend sind zudem auch die Kosten für die Außenanlagen: Garten, Terrasse, Garage oder Carport sind im Quadratmeterpreis nicht enthalten.

Neben den reinen Baukosten fallen beim Bauen einer Immobilie Nebenkosten in Höhe von 15 – 20% an, die jeder Bauherr miteinplanen muss. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Notar- und gegebenenfalls Maklergebühren.

Ihr Vorteil als Häuslebauer: Bei der Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur Steuern auf das Grundstück, nicht auf das Haus, das später einmal dort stehen wird.

Zusätzlich entstehen während des Baus weitere Kosten wie Ausgaben für Baustrom und -wasser, Versicherungen für Bauherren, Erschließungskosten, Baugenehmigungen und Einmessung.

Wer später laufende Kosten für Strom, Wasser und Heizung sparen will, muss beim Bauen den Fokus auf die Energieeffizienz legen und dafür zunächst etwas tiefer in die Tasche greifen.

Allerdings gibt es hier gute Möglichkeiten, staatliche Fördergelder für ein Bauvorhaben zu erhalten – beispielsweise die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder einen KfW-Kredit.

Der Kaufpreis eines Hauses berechnet sich ebenfalls aus zahlreichen Faktoren. Neben der Region, der Lage und der Infrastruktur vor Ort nehmen weitere Faktoren Einfluss auf den Preis. Hierzu zählen beispielsweise

• die Quadratmeterzahl von Haus und Grundstück
• die Ausstattung
• das Alter der Immobilie und erfolgte Modernisierungsmaßnahmen
• die Energieeffizienz

Aktuell liegt der Preis pro Quadratmeter, den Sie beim Kaufen eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte in Deutschland einplanen müssen, bei durchschnittlich 3.016€. Auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses variiert dieser Preis wieder stark – je nach Region, Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.

Aufgeteilt nach Bundesländern wird es in Hamburg am teuersten. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus bei 6.223€. Im Vergleich dazu kostet der Quadratmeter in Sachsen-Anhalt nur 1.376€.⁴

Im Gegensatz zu Bauherren, die ihr Haus ganz nach ihren Wünschen gestalten können, müssen sich Hauskäufer mit dem zufriedengeben, was der Markt anbietet, und dies bestmöglich an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Hier geht es nicht nur darum, ob Ihnen die vorhandene Küche oder das Badezimmer optisch gefallen.

Es geht um notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Gerade im Hinblick auf die Energieeffizienz sind häufig neue Fenster, eine Dachsanierung oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage erforderlich. Achten Sie daher auf den Energieausweis, der den Energiebedarf des Hauses anzeigt.

Beim Kauf eines Hauses müssen Sie ebenfalls Nebenkosten in Höhe von 15 – 20% des Kaufpreises einkalkulieren. Vergleichbar mit dem Bau eines Hauses, erwarten Sie hier Ausgaben für die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten sowie Makler- und Notargebühren.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie aber sowohl für das Haus als auch für das dazugehörige Grundstück an.

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen, entspricht die Finanzierung einer Immobilie immer demselben Schema. Die Immobilienfinanzierung erfolgt in der Regel mithilfe eines Annuitätendarlehens.

Das bedeutet, Sie sichern sich eine gleichbleibende Rate über die gesamte Sollzinsbindungszeit hinweg und erhalten dadurch maximale Planungssicherheit. Ihre monatliche Rate setzt sich dabei aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen.

Der wesentliche Unterschied bei der Finanzierung eines Neubaus liegt in der Auszahlung des Baudarlehens. Während die Bank einem Käufer die gesamte Kreditsumme auf einmal zur Verfügung stellt, erhalten Bauherren die Summe in mehreren Auszahlungsintervallen – immer dann, wenn ein Bauabschnitt abgeschlossen ist und die zugehörigen Handwerkerrechnungen bei der Bank eingereicht werden.

Obwohl die Bank nicht die gesamte Summe auf einmal bereitstellt, kann sie das Geld nicht anderweitig verwenden und erhebt für diesen Umstand die sogenannten Bereitstellungszinsen. Hier müssen Bauherren gut planen, um hohe Zinszahlungen zu vermeiden, wenn es etwa zu Verzögerungen im Bauablauf kommt. Es lohnt sich deshalb Angebote auf bereitstellungszinsfreie Zeiten zu überprüfen und zu vergleichen.

Ob Hausbau oder Hauskauf: Um die Kaufnebenkosten abzudecken, benötigen Sie einen Eigenkapitalanteil in Höhe von ca. 20% der Kaufsumme. Zudem hat die Höhe Ihres Eigenkapitals Einfluss auf die notwendige Darlehenshöhe sowie auf die Höhe der Zinsen.