Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?
24.02.2025 – Immobilien werden oft als wertbeständige Anlageform angesehen. Für diese Investition müssen Anleger und Objekt Voraussetzungen erfüllen, damit sich die Anlageimmobilie lohnt.
Kapitalanlage Immobilie, Das Wichtigste in Kürze
- Immobilien mit Potenzial zur Wertsteigerung bieten auch in Zeiten hoher Inflation und steigender Kreditzinsen einen guten Inflationsschutz. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen, was die Wertentwicklung von Immobilien unterstützt.
- Für Sie als Investor ist die Rendite entscheidend. Sie ist von verschiedenen Faktoren, wie etwa der richtigen Lage der Immobilie und der Marktentwicklung abhängig.
- Bestimmte Arten von Anlageimmobilien, wie Gewerbeimmobilien, Denkmalimmobilie, Pflegeimmobilie, Neubauten oder Mehrfamilienhäuser bieten unterschiedliche Risiken und Vor- und Nachteile.
- Für die Auswahl der richtigen Anlageimmobilie sollten Sie alle Faktoren mit einbeziehen. Eine Immobilie in einer aufstrebenden Gegend mit guter Infrastruktur und stabilen Mietverhältnissen kann die besten Voraussetzungen für eine rentable Kapitalanlage bieten.
Immobilien als Kapitalanlage 2025?
In Zeiten hoher Inflation, stark gestiegener Immobilienpreise und Baufinanzierungszinsen bleibt die Investition in Immobilien mit Wertsteigerungspotential für viele weiterhin attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in großen Städten, sogenannten Ballungsgebieten, ist hoch. Immobilien haben in den letzten Jahren eine solide Wertsteigerung erfahren:
Besonders in Städten wie Berlin, München und Hamburg steigen die Mieten weiter an – angekurbelt durch den Zuzug und eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Bauzinsen sind 2025 im Vergleich zu 2022 und den Jahren davor einem höheren Niveau, weshalb langfristige Zinsbindungen oder Bausparverträge an Bedeutung gewinnen, um die Finanzierung planbarer zu machen.
Anhand der grafischen Darstellung können Sie sehen, wie die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren kontinuierlich angestiegen sind.
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 3. Quartal 2024
Um eine fundierte Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage zu treffen, sollten Sie als potenzieller Investor jedoch die aktuellen Zinsentwicklungen und regionale Markttrends sorgfältig analysieren und im Blick haben. Die Herausforderungen durch Finanzierungskosten erfordern eine genaue Kalkulation und Berücksichtigung wichtiger Faktoren für den Immobilienkauf. Wir helfen Ihnen, einen Überblick zu bekommen, damit Sie die für sich richtige Wahl treffen können.
Welche Faktoren berücksichtigen?
Finanzierung und Eigenkapital
Um Risiken und Verluste zu minimieren, ist eine solide Finanzierung essenziell:
- Eigenkapital:
Wir empfehlen Ihnen 20-30% Eigenkapital, um günstige Konditionen für Ihr Darlehen zu bekommen. - Liquidität:
Nebenkosten beim Hauskauf werden häufig nicht einkalkuliert. Berücksichtigen Sie unbedingt Posten wie z.B. die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Provision für den Makler und bilden Sie Rücklagen für etwaige Reparaturen und Instandhaltungskosten. - Zinsbindung:
Eine lange Zinsbindung über z.B. zehn bis 15 Jahre gibt Ihnen die nötige Planungssicherheit. - Tilgungsrate:
Eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent hilft Ihnen, die Schulden schneller zu begleichen. Mit einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate aus Tilgungs- und Zinsanteil über die gesamte Sollzinsbindung gleich, sodass Sie eine gewisse Planungssicherheit haben.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital?
Auch beim Erwerb einer Renditeimmobilie greifen Käufer häufig auf eine Baufinanzierung zurück. Genau wie bei einer selbst genutzten Immobilie erwarten Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen in der Regel einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mind. 20-30%.
Das Eigenkapital deckt zum einen die Nebenkosten für den Immobilienkauf. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und den Eintrag in das Grundbuch sowie gegebenenfalls einer Makler-Courtage zusammen. Zum anderen gilt auch bei Anlageobjekten: Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto bessere Zinskonditionen können Sie mit dem Kreditgeber vereinbaren.
Tipp: Sollten Sie nur sehr wenig bis kein Eigenkapital zur Verfügung haben und dennoch mit einem Immobilienkauf liebäugeln, kann der Mietkauf eine Option für Sie sein. Mietkauf ermöglicht es, eine Immobilie zunächst zu mieten und später zu erwerben, wobei die Mietzahlungen teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Infrastruktur, wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung
- Makro-Lage:
Stadt oder Gegend mit aufstrebender wirtschaftlicher Entwicklung wie Infrastruktur, Bevölkerungswachstum und Arbeitsplätzen. - Mikro-Lage:
Attraktive Lage zum Wohnen, gute Anbindung an den ÖPNV, in der Gegend von Einkaufszentren, Schulen, Kindergärten, Ärzten und Erholungsgebieten. - Zukunftsperspektive:
Welche Projekte in derselben Lage könnten in der Zukunft für mehr Wachstum sorgen (z.B. Verbesserungen der Infrastruktur)?
Mieterstruktur und Mietverhalten
- Mietspiegel und Mietpreise:
Wie sehen die örtliche Vergleichsmiete und eventuelle gesetzliche Beschränkungen, wie z.B. Mietpreisbremse aus? - Zielgruppe der Mieter:
Eine Gegend mit oder für junge Berufstätige, Studenten oder Familien sorgen für eine stetige Mietnachfrage. - Mietvertrag:
Langfristige Mietverhältnisse helfen bei der Sicherung Ihres Einkommens.
Zustand der Immobilie und Möglichkeiten der Wertsteigerung
- Bausubstanz und Alter:
Die Instandhaltungskosten bei älteren Häusern, wie etwa Denkmalimmobilien, können oft höher ausfallen. - Sanierung und Modernisierung:
Der Fokus auf nachhaltige Bauweisen und energieeffiziente Gebäude nimmt zu. Investitionen in energetische Sanierungen werden durch staatliche Förderprogramme unterstützt und steigern den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig.
Renditeberechnung
Beachten Sie als Kapitalanleger, dass die Rentabilität Ihres Anlageobjekts von Faktoren wie Mieteinnahmen, Wertsteigerung und laufenden Kosten beeinflusst wird.
Renditeberechnung der Anlageimmobilie
Um den Anlagegewinn zu berechnen, ist die Netto-Rendite entscheidend. Dafür werden die laufenden Kosten, die sich aus den Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zusammensetzen, von der Jahreskaltmiete abgezogen.
Das Ergebnis, der Jahresreinertrag, wird durch die gesamten Kosten für die Investition – den Kaufpreis zuzüglich der Nebenkosten des Kaufpreises – geteilt. Multipliziert mit 100 ergibt sich daraus die Nettomietrendite in Prozent.
Die Formel, um die Rendite für die Miete zu berechnen, lautet also:
Nettomietrendite in % = Jahresreinertrag (Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / Investitionskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Für die Berechnung der Rendite finden Sie zahlreiche Rechner im Internet, um die potenzielle Rendite für Ihr Haus oder Ihre Wohnung einordnen zu können.
Vor- und Nachteile von Anlageimmobilien
Vorteile von Anlageimmobilien | Nachteile von Anlageimmobilien |
|---|---|
| Stabilität und Inflationsschutz - Immobilien als Sachwerte gelten als wertbeständige Investition. Auch in Zeiten hoher Inflation behalten Immobilien ihren Wert eher bei als andere Anlageformen. | Hohe Investition - Ein Hauskauf erfordert oft eine hohe Anfangsinvestition und Eigenkapital. |
| Potenzielle Wertsteigerung - Immobilien in angesagten Städten oder Gegenden gewinnen oft an Wert. Dies ermöglicht hohe Renditen, besonders in Regionen mit starkem Wachstum. | Hoher Verwaltungsaufwand - Bei der Vermietung ist viel Zeit für die Verwaltung notwendig, z. B. für Mietersuche, Mietverwaltung und Instandhaltung. |
| Steuervorteile - Sie als Kapitalanleger können verschiedene Posten steuerlich absetzen, z. B. Kreditzinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Sanierungskosten. | Geringe Liquidität - Immobilien lassen sich nicht schnell verkaufen, ein Verkauf kann Monate dauern und zusätzliche Kosten verursachen. |
| Regelmäßige Mieteinnahmen - Vermieten Sie Ihre Immobilie, haben Sie mit den Mieteinnahmen stabile Erträge. In gefragten Lagen können langfristig steigende Mieteinnahmen erwartet werden. | Rendite abhängig von Kauf- und Mietpreisentwicklung - Die Wertentwicklung hängt stark vom Standort ab. Ein Fehlkauf in unbeliebter Lage kann Leerstand und Mietausfälle bedeuten. |
| Immobilien sind krisenresistent - Sie sind weniger von kurzfristigen Marktschwankungen betroffen als Aktien oder Anleihen. | Klumpenrisiko - Die Anlage nur in Immobilien birgt das Risiko eines Marktzusammenbruchs. Diversifikation Ihres Kapitals kann das Risiko mindern. |
| Immobilien als Altersvorsorge - Eigentumswohnungen können im Alter selbst genutzt werden, um mietfrei zu wohnen. | Langfristige Kapitalbindung - Kapital ist langfristig an die Immobilie gebunden. Ein Verkauf nach kurzer Zeit kann steuerliche Nachteile und Vermögensverluste nach sich ziehen. |
Tipp, Immobilienfonds als Möglichkeit der Diversifikation
Möchten Sie von den Vorteilen des Immobilienmarktes profitieren, aber Ihnen sind das Risiko und die Verpflichtungen, die mit einem direkten Immobilienkauf einhergehen, zu groß? Dann können Immobilienfonds eine attraktive Möglichkeit für Sie sein. Sie bieten Ihnen eine Kombination aus Sicherheit, Flexibilität und geringem Verwaltungsaufwand. Mit Immobilienfonds investieren Sie als Anleger in mehrere Objekte gleichzeitig – häufig an verschiedenen Standorten und in unterschiedliche Immobilienarten. Darunter Gewerbeimmobilien, Pflegeimmobilien oder Wohn- und Bürogebäude. Damit streuen Sie Ihr Risiko und der Erfolg Ihres Investments hängt nicht nur von einer einzigen Immobilie ab.
Immobilieninvestment vs. andere Anlageformen
Sie gilt als vergleichsweise krisensicher, da Sachwerte wie Immobilien auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten stabil bleiben. Durch regelmäßige Mieteinnahmen können Sie zudem über die Zeit einen regelmäßigen Cashflow erwarten und Wertsteigerungen erfahren.
Vergessen Sie jedoch nicht, dass der Einstieg in den Immobilienmarkt mit zunächst hohen Kosten verbunden ist. Kaufnebenkosten, Kosten für den Grundbucheintrag, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Verwaltungskosten, Aufwendungen für die Instandhaltung, um nur einige zu nennen. Auch muss Ihnen das Risiko für möglichen Leerstand bewusst sein.
Während Sie bei der Investition in eine Immobilie, an das Objekt, den Sachwert, gebunden sind, bleiben Sie mit Aktien und ETFs deutlich liquider. Zusätzlich minimieren Sie Ihr Risiko für Verlust durch die breitere Diversifikation und Sie können bereits mit geringem Eigenkapital in den Vermögensaufbau starten.
Ein weiterer Unterschied liegt in der Flexibilität: während Sie mit Aktien oder ETFs schnell und unkompliziert handeln können, ist eine Immobilie ein langfristiges Investment. Kauf und Verkauf gestalten sich hier deutlich aufwendiger und können länger dauern. Dafür bietet Ihnen die Immobilie jedoch die Möglichkeit, Vermögen, über Jahre hinweg, durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen aufzubauen.
Zusammengefasst: Letztendlich sollten Sie sich Ihrer individuellen Ziele und Wünsche bewusst sein. Denn von diesen hängt Ihre Entscheidung zwischen der Immobilie als Kapitalanlage und anderen Anlageformen ab. Auch Ihre eigene Risikobereitschaft und das verfügbare Kapital sollten Sie bei der Entscheidung mit einbeziehen.
Die passende Anlageimmobilie finden
Mittlerweile gibt es einige Immobilienportale, die eine eigene Rubrik für Anlageimmobilien anbieten. Hier können Sie gezielt nach einer passenden Kapitalanlage suchen. Die Suche auf eigene Faust setzt bei Immobilienkäufern jedoch eine gewisse Marktkenntnis voraus.
Alternativ können Sie auch einen Makler, der sich auf die Vermittlung von Kapitalanlagen spezialisiert hat, mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragen. Darüber hinaus bieten auch Banken und Versicherungsgesellschaften Anlageobjekte an. Wer sich nicht auskennt und nicht weiß, welche Faktoren beim Immobilienkauf als Geldanlage relevant sind, ist gut beraten, einen Experten hinzuzuziehen. Er oder Sie kann mit Ihnen besprechen, inwiefern sich ein Immobilieninvestment auch 2025 noch für Sie lohnt.
Fragen und Antworten
Die Kosten für Anschaffung und Aufwendungen für den Unterhalt einer Anlageimmobilie lassen sich nur zu einem geringen Anteil direkt steuerlich geltend machen. Allerdings können Sie Steuerersparnisse über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erzielen.
Als Eigentümer bzw. Vermieter können Sie hier zum Beispiel folgende Kosten und Aufwendungen angeben:
- den Kaufpreis
- die Kaufnebenkosten
- Aufwendungen für laufende Kosten
- Zinsen für die Immobilienfinanzierung
- Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung
- Beiträge für geringfügige Wirtschaftsgüter
- Herstellungskosten