Lohnt sich die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage?

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, insbesondere in den Ballungsgebieten wird Wohnraum immer knapper. Gute Voraussetzungen also für die Investition in eine selbst genutzte Immobilie.

Dient die Immobilie als Kapitalanlage stellt sich jedoch die Frage, ob sich eine Investition angesichts der steigenden Preise und Zinssätze für Baukredite tatsächlich lohnt? Es ist zu erwarten, dass der Wert der Immobilie auch weiter steigt und sich damit der Wiederverkaufswert erhöht. Weiterhin besteht die Möglichkeit, durch steigende Mieten höhere Einnahmen zu erzielen.

Um sich vor weiter steigenden Zinssätzen für Baukredite zu schützen, kann über den Abschluss eines Bausparvertrages die Zinsentwicklung langfristig abgesichert werden. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Entscheidend für Investoren ist der Gewinn, der sich mit einer Kapitalanlage erzielen lässt. Einfach ausgedrückt: Wird eine Immobilie in einer Lage, die sich zukünftig positiv entwickelt, erworben, besteht die Chance, eine hohe Rendite zu erzielen.

Ganz so einfach ist es aber nicht, da die Nettorendite von weiteren Faktoren abhängt. Dazu zählen beispielsweise

• Nutzungsdauer
• Verwaltungskosten
• Erhaltungsaufwand
• Steuern
• Finanzierungkosten
• Wiederverkaufspreis
• Entwicklung des Immobilienmarktes

Im Idealfall müssen Sie keinen Leerstand oder Ausfälle von Mieteinnahmen kompensieren, haben keine hohen Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie, der Immobilienmarkt entwickelt sich gut und Sie erzielen einen hohen Wiederverkaufspreis.

Bleiben Ihre Einnahmen und die Wertsteigerung Ihrer Anlageimmobilie hinter den Erwartungen zurück, fällt die Rendite nur gering aus und die Investition lohnt sich nicht.

Diese Entwicklung ist nicht unbedingt voraussehbar. Daher ist die Investition in Immobilien als Kapitalanlage immer auch mit einem Risiko verbunden. Dementsprechend sollte auch bei Immobilien das Prinzip der Risikostreuung angewandt werden

Bei Einfamilienhäusern und Doppelhäusern werden der Grundstücksanteil und der Gebäudeanteil getrennt voneinander betrachtet. Das Grundstück macht regelmäßig einen Anteil von 40% am Gesamtkaufpreis auf. Im Falle einer Vermietung fällt in der Regel ein höherer Quadratmeterpreis als bei Wohnungen an.

Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen gelten als attraktive Anlageimmobilie. Mehrere Mieter bringen mehrfache Mieteinnahmen. Allerdings besteht hier auch ein erhöhtes Risiko für Mietausfälle durch säumige Mieter oder ein Leerstand mehrerer Wohnungen zur selben Zeit.

Um in ein ganzes Wohnhaus zu investieren, ist viel Kapital erforderlich. Alternativ können Sie auch in nur eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage investieren. Die regelmäßig anfallenden Aufwände sind geringer als bei der Vermietung eines Hauses, sollten bei der Renditerechnung aber auf jeden Fall mit bedacht werden.

Wollen Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren, können Sie sich zwischen einer Bestandsimmobilie oder einem Neubau entscheiden. Zwar fallen bei einem Neubau in absehbarer Zeit voraussichtlich keine weiteren Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung an, dafür ist der Kaufpreis aber meist höher.

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien verspricht attraktive Renditen. Mit einer Investition in Büroflächen oder Lagerhallen gehen Anleger aber auch ein großes Risiko ein, da der Erfolg ihres Immobilien-Investments den Schwankungen des Marktes unterliegt.

So hat beispielsweise die Corona-Pandemie für Geschäftsaufgaben und damit für Leerstand gesorgt. Aber auch der Trend zum mobilen Arbeiten oder Arbeiten von zu Hause aus sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Büroflächen sinkt.

Wer nicht direkt in eine bestimmte Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, kann indirekt über Immobilienfonds Anteile an Immobilien erwerben. Diese Anlageform ist mit deutlich geringeren Ausgaben verbunden als der alleinige Kauf einer ganzen Immobilie.

Außerdem können Immobilienfonds eine gewisse Risikobegrenzung bieten, indem das angelegte Kapital auf mehrere Objekte aufgeteilt wird. Risiken wie Mietausfälle oder eine Wertminderung der Immobilien bestehen aber weiterhin. Ferner muss sich der Anleger nicht um die Instandhaltung der Immobilien kümmern.

Mittlerweile gibt es einige Immobilienportale, die eine eigene Rubrik für Anlageimmobilien anbieten. Hier können Sie gezielt nach einer passenden Kapitalanlage suchen. Die Suche auf eigene Faust setzt bei Immobilienkäufern jedoch eine gewisse Marktkenntnis voraus.

Alternativ kann auch ein Makler, der sich auf die Vermittlung von Kapitalanlagen spezialisiert hat, mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt werden.
Darüber hinaus bieten auch Banken und Versicherungsgesellschaften Anlageimmobilien an.

Wer sich nicht auskennt und nicht weiß, welche Faktoren beim Immobilienkauf als Kapitalanlage relevant sind, ist gut beraten, einen Experten hinzuzuziehen.

Auch beim Erwerb einer Renditeimmobilie greifen Käufer häufig auf eine Baufinanzierung zurück. Genau wie bei einer selbst genutzten Immobilie erwarten Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen in der Regel einen Eigenkapitalanteil in Höhe von min. 20 bis 30 %.

Das Eigenkapital deckt zum einen die Kaufnebenkosten. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und den Eintrag in das Grundbuch sowie gegebenenfalls einer Makler-Courtage zusammen.

Zum anderen gilt auch bei Anlageimmobilien: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto bessere Zinskonditionen können Sie mit dem Kreditgeber vereinbaren.

Die Kosten für Anschaffung und Aufwendungen für den Unterhalt einer Anlageimmobilie lassen sich nur zu einem geringen Anteil direkt steuerlich geltend machen. Allerdings können Sie Steuerersparnisse über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erzielen.