So hoch sind die Erschließungskosten
01.09.2021 – Ein nicht erschlossenes Areal in Bauland zu verwandeln ist mit Erschließungskosten verbunden. Doch wie hoch sind diese Kosten?
Erschließungskosten fürs Grundstück: Diese Kosten kommen auf Sie zu
Sie haben ein Grundstück gekauft, das noch nicht erschlossen ist. Für Strom, Wasser und weitere technische Netze fallen sogenannte Erschließungskosten an. Diesen Erschließungsbeitrag zahlen Sie an die Gemeinde. Doch mit welcher Höhe an Erschließungskosten für Strom, Wasser und Co. müssen Sie rechnen? Hier sind die Antworten.
Was ist mit dem Begriff Erschließungskosten gemeint?
Die Erschließungskosten sind die technischen Kosten, die bei dem Anschluss des Grundstücks an die Entsorgungs- und Versorgungsnetze anfallen. So entstehen für die Erschließung Kosten für Gas und Strom. Ebenso enthält der Erschließungsbeitrag die Kosten für Gehweg, Beleuchtung und den Anschluss an die Kanalisation. Diese und weitere Kosten können zur Erschließung gehören.
Erst wenn Sie über einen Anschluss an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz verfügen, können Sie das Grundstück umfassend nutzen und bebauen. Für die Erschließung sind demnach zahlreiche Maßnahmen erforderlich, die ebenfalls wieder mit Kosten verbunden sind. Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks sind bis zu 90% für die Erschließungskosten verantwortlich. Mindestens 10% zahlt hingegen die Kommune.
Welche Rechtslage besteht für den Erschließungsbeitrag?
Die Erschließungskosten für ein Grundstück beruhen auf verschiedenen Rechtsgrundlagen. Für die Verteilung der Kosten auf das Grundstück einer Gemeinde wird das Baugesetzbuch (kurz: BauGB) herangezogen. Auf der Basis des Baugesetzbuchs richtet sich die Gemeinde an drei verschiedene Verteilungsmaßstäbe, um die Kosten zu berechnen. Zu Beginn erfolgt eine Bestimmung der Erschließungskosten durch die bauliche Art und Nutzungsart des Areals. Für gewöhnlich sind die Erschließungskosten für gewerbliche Nutzen höher als für Privatnutzer. Im nächsten Schritt bestimmen Fläche und Breite des Grundstücks die Erschließungskosten. Die schlussendliche Verteilung der Kosten definiert die Kommune anhand des Verteilungsschlüssels.
Übrigens: Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks können nach der Verwaltungsgerichtsordnung gegen die Bescheide zu den Erschließungskosten Einspruch erheben.
Wann ist die Erschließung eines Grundstücks überhaupt erforderlich?
Um ein Grundstück bebauen zu dürfen, ist eine bereits vorhandene Erschließung erforderlich. Das bedeutet: Ein Grundstück wechselt seinen Status vom Bauerwartungsland in Bauland, sobald die Erschließung erfolgt ist. Für gewöhnlich können Sie erst dann eine Baugenehmigung für ein Grundstück erhalten, wenn es über den notwendigen Anschluss an Versorgung und Entsorgung verfügt.
Kaufen Sie ein Grundstück mit Bestandsimmobilie, dürfte es bereits einen Anschluss an Straße, Strom und weitere Leistungen haben. Die Höhe der Erschließungskosten lässt sich nicht pauschal angeben. Darüber hinaus lässt sich die Höhe für die Erschließung im Vorhinein nur überschlagen, denn erst im Nachhinein stellt sich heraus, wie hoch der Material- und Personaleinsatz war. Grundsätzlich können Bauherren mit umso höhere Erschließungskosten rechnen, je weiter das Grundstück von der Hauptanschlussstelle entfernt ist. Bauherren, bei denen das Versorgungsnetz quasi „vor der Tür“ liegt, dürfen sich freuen: Die Kosten, die sie für die Erschließung an die Gemeinde zahlen müssen, sind geringer. Ein weiterer Faktor für den Erschließungsbeitrag ist die jeweilige Kommune. Wie hoch die Erschließungskosten sind, hängt demnach auch von dem Standort ab.
An wen zahlen Sie den Erschließungsbeitrag?
Der Erschließungsbeitrag zahlen Bauherren an die Gemeinde oder Kommune, in der das Grundstück liegt. Für den Anschluss für Wasser und Strom erheben im Allgemeinen die verantwortlichen, örtlichen Versorgungsämter die anfallenden Gebühren. Das mag unübersichtlich erscheinen, aber das ist es nicht. Bauherren erhalten von der Gemeinde nämlich nur einen Bescheid, in dem alle Erschließungskosten aufgeführt sind. Es ist möglich, dass Sie den Bescheid über die Kosten erst Jahre nach der kompletten Erschließung erhalten. Sie haben die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass Ihnen durch den Widerspruch kein Zahlungsaufschub gewährt wird.
Tipp: Obgleich die Erschließungskosten nicht sofort anfallen, sollten Sie diese unbedingt in Ihre Baufinanzierung inkludieren. Überzeugende Angebote für eine Baufinanzierung finden Sie bei der Commerzbank.
Was gehört zu den Erschließungskosten?
Der Erschließungsbeitrag kann sich aus ganz unterschiedlichen Kosten zusammensetzen. Es hängt entscheidend vom Grundstück ab, welche Posten letztlich anfallen und damit vom Bauherren an die Gemeinde gezahlt werden müssen. Viele Anschlüsse sind dringend erforderlich, während Bauherren auf andere verzichten können. Das sind die wichtigsten Kostenblöcke für den Erschließungsbeitrag:
Strom
Sie benötigen auf dem Grundstück Strom, denn ein Hausbau und ein Wohnen ohne Strom, sind heutzutage kaum noch denkbar.
Gas
Der Anschluss an das Gasnetz zählt nicht zu den Standardkosten, denn nicht alle Bauherren wünschen sich einen Gasanschluss. So ist es möglich, per Fernwärme zu heizen und mit Holz oder Strom zu kochen.
Wasser
Wasser ist so wichtig wie Strom. Daher fallen sie im Erschließungsbeitrag immer an.
Abwassernetz
In ländlicheren Regionen entscheiden sich einige Bauherren gegen einen Anschluss ans Abwassernetz. Dann speichern sie das Abwasser in einem riesigen Tank oder ein Dienstleister kommt vorbei, um es regelmäßig kostenpflichtig abzupumpen. Eine genaue Kalkulation offenbart, was letztlich für Bauherren preiswerter ist.
Telekommunikation
Einige Bauherren möchten auf Telefon und Internet verzichten. Welche Anschlussmöglichkeiten vorhanden sind, hängt von der Region ab, in der das Grundstück liegt.
Kabelanschluss
Dieser Anschluss ist nicht zwingend erforderlich. Ob Bauherren darauf verzichten oder nicht, hängt von den individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab. Manchen Bauherren reicht ein stabiler Internetanschluss oder sie setzen auf einen Satellitenempfang.
Straße
Ist das Grundstück an eine Straße angeschlossen? Wenn nicht, dann fallen Kosten für den Straßenbau an. Manchmal gibt es bereits eine Schotterstraße zum Areal, die die Kommune nur noch ausbauen muss.
Wichtig: Bitte bedenken Sie, dass es weitere Erschließungskosten geben kann. So kann etwa erforderlich sein, dass Sie das Grundstück vermessen lassen. Das kann schnell mehrere tausend Euro kosten. Weitere Erschließungskosten können für Boden- oder Baugrundgutachten anfallen, welche für eine Baugenehmigung notwendig sind. Je nach Standort sind zudem Baumfällarbeiten und andere Abrissarbeiten nötig. Das kostet Geld und auch für die Genehmigungen fallen Gebühren an.
Für Bauherren: Richtwerte für die Erschließungskosten
Stromanschluss | 1.500 bis 3.000€ |
|---|---|
Wasserversorgung (Trinkwasser und Abwasser/Kanalisation) | 2.000 bis 7.000€
|
Gasanschluss bei Bedarf | 1.000 bis 2.000€ |
Telefon- und Internetanschluss | 200 bis 1.000€ |
Straßenbau, Gehwegerstellung | 3.000 bis 15.000€ |
Vermessung | 1.500 – 3.000€ |
Bodengutachten bei Bedarf | ca. 1.000€ |
Hinweis: Um den Neubau von Immobilien zu fördern, übernimmt die Kommune oft einen größeren Anteil an den Erschließungskosten.
Rechenbeispiel zum Erschließungsbeitrag
Nun haben Sie ein Grundstück gekauft und möchten dieses erschließen lassen. Es ist 1.000m² groß. Die Grundflächenzahl (Flächenanteil des Grundstücks, der bebaut werden darf) beträgt 0,5 und die Geschossflächenzahl beträgt 1. Es werden maximal 500m² bebaut. Für die Abwassererschließung dürfen Sie 200m² annehmen. Die Erschließungskosten belaufen sich pro m² auf 8€. Daraus ergeben sich 8€ x 200€ = 1.600€ für den
Zu dem Betrag kommen die restlichen Anschlusskosten für Gas, Strom und Telekommunikation. Dafür werden folgende Kosten kalkuliert:
- Gas: 1.500€
- Strom: 2.000€
- Telekommunikation: 500€
Die Summe dieser Kosten beträgt 4.000€. Damit belaufen sich in diesem Beispiel die Gesamtkosten für den Erschließungsbeitrag auf 5.600€. Würde noch ein Anschluss für eine Straße erforderlich sein, erhöhen sich die Kosten selbstverständlich signifikant.
4 Tipps, wie Sie bei der Erschließung sparen können
Im ersten Schritt sollten Bauherren prüfen, ob bei dem Wunschgrundstück die Erschließung bereits stattgefunden hat oder sie dafür noch Kosten an die Gemeinde zu entrichten haben. Am einfachsten haben Sie es, wenn es sich um Bauland handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, sollte das Grundstück günstiger sein als ein Grundstück inklusive Erschließung.
Kaufen Sie ein nicht erschlossenes Grundstück, können Sie folgende Spartipps umsetzen:
Nachhaltige Energien nutzen
Überdenken Sie, ob eine Solaranlage nicht ratsamer ist. Mit ihr sparen Sie nachhaltig an Stromkosten.
Unnötige Anschlüsse vermeiden
Benötigen Sie einen Kabelanschluss? Haben Sie eine sichere und stabile Internetleitung, können Sie darüber Fernsehen schauen.
Alternativen bedenken
Ist ein Gasanschluss erforderlich? Alternativen sind Fernwärme, Fotovoltaik und Öl.
Abwassertank erwägen
Ist Ihr Grundstück weit von der nächsten Stadt entfernt? Rechnen Sie durch, ob ein Tank fürs Abwasser nicht preiswerter ist als ein Abwasseranschluss.
Extratipp: Sie können den Erschließungsbeitrag von der Steuer absetzen. Dann gehören sie zu den Modernisierungsleistungen. Hierbei ist unwichtig, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten. Diese Möglichkeit greift bei Kosten für Arbeiten auf öffentlichen Grund und auf dem Grundstück.
Erschließungskosten: ein großer Posten beim Bauen
Es ist unerlässlich, dass Bauherren in ihrer Kalkulation für den Hausbau die Erschließungskosten berücksichtigen. Ein seriöser Finanzierungsgeber weiß darum und akzeptiert sie daher im Kreditvertrag. Insbesondere bei Grundstücken, die weit außerhalb liegen, können sie sehr hoch sein. Aus diesem Grund sollte das Areal dementsprechend preiswert sein, um problemlos für die Kosten für den Ausbau der Straße, den Anschluss ans Stromnetz und die weiteren Kostenfaktoren aufzukommen.