Unterschied von Hypothek und Grundschuld
Kaufen oder bauen Sie ein Haus, müssen Sie im Falle einer Finanzierung eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Wir erklären Ihnen die Unterschiede.
Unterschied Hypothek & Grundschuld, Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und bleibt nach der Rückzahlung bestehen. Die Hypothek hingegen ist an eine konkrete Forderung geknüpft und erlischt automatisch mit der Rückzahlung.
- Der Eintrag der Grundschuld bietet Sicherheit für aktuelle und zukünftige Kredite.
- Eine Hypothek kann nach Erlöschen aus dem Grundbuch nicht mehr für andere Verbindlichkeiten genutzt werden. Sie ist weniger flexibel einsetzbar als die Grundschuld.
- Die Grundschuld wird in 80% der Fälle bevorzugt, während Hypotheken weniger genutzt werden. Hypotheken müssen mit jedem neuen Kredit wiederholt eingetragen werden, was zusätzliche Kosten für Notar- und Grundbucheintragung bedeutet.
Grundschuld versus Hypothek
Was ist eine Grundschuld?
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, sichert sich die Bank ihr Grundpfandrecht meist durch den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Diese Sicherungsgrundschuld ermöglicht es der Bank, die Immobilie in Form einer Zwangsversteigerung zu verwerten, um bei Zahlungsausfall dasDarlehen aus dem Erlös zu begleichen. Die Grundschuld ist unabhängig vom konkreten Baukredit und kann auch für spätere Kredite oder Modernisierungen genutzt werden. Es gibt zwei Arten der Grundschuld: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.
Briefgrundschuld
Ergänzend zum Eintrag im Grundbuch beim Grundbuchamt gibt es ähnlich wie bei Wertpapieren einen Brief (Grundschuldbrief), der als Dokument eine hohe Bedeutung hat. Dieser Grundschuldbrief kann zur Verwirklichung vom Grundpfandrecht durch die Zwangsvollstreckungsklausel weitergereicht werden. Somit ermöglicht die Briefgrundschuld dem Kreditnehmer eine Übertragung ohne erneuten Grundbucheintrag.
Buchgrundschuld
Bei einem Grundschuldeintrag liegt grundsätzlich aus rechtlicher Sicht immer eine Briefgrundschuld vor. Erst mit dem Zusatz „ohne Brief“ lässt sich daraus eine Buchgrundschuld ableiten. Sie ist zwar günstiger als eine Briefgrundschuld und ist auch in der Praxis üblicher. Im Rahmen der Briefgrundschuld kann der Gläubiger schnell mit seinem Grundschuldbrief sein Grundpfandrecht ausüben, wenn die Begleichung der Darlehenssumme nicht wie vereinbart stattgefunden hat.
Der Sicherungsvertrag
Der Sicherungsvertrag ist durch eine sogenannte Sicherungsabrede eine ergänzende Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner, die genau festlegt, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert werden und wie mit der Sicherungsgrundschuld umgegangen wird.
Eine Sicherungsabrede schützt also beide Seiten. Somit ist im Sicherungsvertrag geregelt, dass der Gläubiger bei Nichterfüllung der Forderung das Grundstück oder die Immobilie verwerten kann, während der Schuldner bei Tilgung der Schulden die Grundschuld zurückerhält oder löschen lassen kann.
Worauf sollten Sie bei einer Grundschuld achten?
Beim Erwerb und bei der Finanzierung einer Immobilie spielt die Grundschuld eine wichtige Rolle. Deshalb sollten Sie vor allem darauf achten, wie sie im Grundbuch behandelt wird und welche Möglichkeiten zur Übertragung bestehen.
Löschung aus dem Grundbuch
Grundschulden dienen nicht selten für mehrere Kredite als Besicherung im Rahmen der Zwangsvollstreckungsklausel. Nehmen Sie erst dann eine Löschung im Grundbuch vor, wenn Sie sicher keinen neuen Baukredit benötigen oder zukünftig alle Modernisierungen aus eigener Tasche bezahlen. Ein erneuter Grundbucheintrag und auch die Löschung einer Sicherungsgrundschuld sind immer mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten verbunden, die Sie sich sparen könnten.
Übertragung der Eigentümergrundschuld
Gerade beim Verkauf einer Immobilie wirft der neue Eigentümer einen Blick ins Grundbuch und möchte wissen, welches Grundpfandrecht die Wohnung oder das Haus belasten. Hier lohnt sich das klärende Gespräch, ob bestehende Grundschulden übertragen werden könnten oder ob eine Löschung sinnvoller ist. Benötigt der neue Eigentümer ein Darlehen, kommt ihm eine Übertragung der Eigentümergrundschuld deutlich kostengünstiger als die komplette Neueintragung ins Grundbuch. Die Übertragung erfolgt durch eine Abtretung bzw. eine Abtretungserklärung, die notariell beurkundet werden muss.
Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek ist als Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt nach der Rückzahlung des Kredits. Sie dient als Sicherheit für ein Hypothekendarlehen, das in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird, wodurch die Hypothek entsprechend sinkt. Es gibt zwei Varianten der Hypothek: die Briefhypothek, die durch die Übergabe eines Hypothekenbriefs übertragen wird, und die Buchhypothek, die im Grundbuch eingetragen werden muss.
Was gibt es bei einer Hypothek zu beachten?
Begrenzung bei der Höhe und der Haftung
Die Höhe der Hypothek beträgt im Regelfall circa 60 bis 70% des Verkehrswertes einer Immobilie. Die Bank sichert sich hierbei gegen Wertverluste ab. Benötigt der Kreditnehmer mehr Geld, so muss er eine zweite Hypothek aufnehmen.
Kostenfaktoren bei der Hypothekenaufnahme
Neben einem Gutachter für die Wertermittlung Ihrer Immobilie fallen Notargebühren für den Vertrag und Kosten für den Grundbucheintrag an.
Wann Hypothek, wann Grundschuld?
Hypotheken und Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Gläubiger mit früherem Datum werden zuerst befriedigt. Banken stehen oft im ersten Rang, Bausparkassen im zweiten. Bei einer Versteigerung erhält die Bank vor der Bausparkasse ihre Forderung.
Hypothekendarlehen im ersten Rang des Grundbuchs haben meist die besten Zinsen, da das Risiko geringer ist. Ob Hypothek oder Grundschuld eingetragen wird, macht dabei keinen Unterschied. Auch wenn die Hypothek noch zum Einsatz kommt, ergeben Schätzungen, dass Banken mittlerweile zu 80% die Eintragung einer Grundschuld als Grundpfandrecht bei der Aufnahme von Darlehen bevorzugen. Falls es notwendig wird, offene Forderungen durchzusetzen, kann dies auf Grundlage der Klausel zur Zwangsvollstreckung einfacher gelingen. Zudem dient die Sicherheit als Grundpfandrecht, das alle aktuellen und zukünftigen Forderungen gegenüber dem Schuldner.
Grundschuld und Hypothek kommen nicht nur unmittelbar im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie in Betracht. Genauso gut ist es möglich, bereits abbezahltes Eigentum für andere Darlehen zu verwenden. Das Grundpfandrecht kommt auch als Besicherung bei der Aufnahme eines Kredits zum Start in die Selbständigkeit zum Einsatz.
Die Grundschuld hat sich durchgesetzt
Obwohl sich in rechtlicher Hinsicht alle Gesetze zunächst auf die Hypothek bezogen haben, ist die Grundschuld im Unterschied zur Hypothek aufgrund ihrer deutlich leichteren Handhabung sowohl für Kreditgeber als auch für Kreditnehmer in den Vordergrund gerückt. Für Banken gilt dieses Grundpfandrecht durch die Klausel zur Zwangsvollstreckung besonders verkehrstauglich und der Kreditnehmer profitiert über einen langen Zeitraum von weiteren schnellen und unkomplizierten Darlehen, wenn dies notwendig wird.
Vor- und Nachteile einer Grundschuld
Vorteile einer Grundschuld
- Sie bietet der Bank immer eine Besicherung als Grundpfandrecht für ein Darlehen, auch wenn andere Verbindlichkeiten nicht beglichen werden. Gleichzeitig tritt der Kunde als bonitätsstarker Kreditnehmer auf.
- Werden weitere Kredite benötigt oder kommt es im Laufe der Zeit zu Modernisierungen, die zu einem weiteren Darlehen führen, gilt die Briefgrundschuld im Unterschied zur Hypothek weiterhin als Grundpfandrecht bei Zahlungsausfällen.
- Mit dem Eintrag einer Sicherungsgrundschuld beim Grundbuchamt zahlt der Kreditnehmer für sein Hypothekendarlehen deutlich weniger Zinsen als ohne die Besicherung.
- Eine Grundschuld lässt sich an einen neuen Eigentümer abtreten, wenn dieser auch ein Hypothekendarlehen benötigt.
Nachteile einer Grundschuld
- Der Grundschuldeintrag als Grundpfandrecht für einen Baukredit verursacht Notar- und Grundbuchkosten für den Kreditnehmer.
- Eine Veräußerung der Immobilie ist grundsätzlich bei bestehenden Sicherungsgrundschulden nicht möglich.
Vor- und Nachteile einer Hypothek
Vorteile einer Hypothek
- Eine Hypothek ist eine große Besicherung für die Bank, wodurch der Kreditnehmer von günstigen Zinsen bei seinem Hypothekendarlehen profitiert.
- Wenn der Baukredit getilgt ist, erlischt die Hypothek im Unterschied zur Grundschuld und die Bank kann sie nicht mehr bei anderen Verbindlichkeiten heranziehen. Ursache dafür ist die Bindung der Hypothek unmittelbar an eine konkrete Forderung.
Nachteile einer Hypothek
- Banken müssen bei Ausübung über ihr Grundpfandrecht beweisen, dass eine abhängige Forderung (Ausfall des Immobiliendarlehens) besteht. Daher gilt eine Grundschuld für Darlehen als deutlich verkehrsfähiger und wird überwiegend verwendet.
- Möchten Sie zukünftig einen weiteren Baukredit aufnehmen, um Ihre Immobilie zu renovieren, muss eine erneute Hypothek im Unterschied zur Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden, was zusätzliche Kosten verursacht.
Was passiert bei der Begleichung aller Schulden?
Aufgrund ihrer Eigenschaft, direkt an einen konkreten Baukredit gebunden zu sein, nimmt die Hypothek im Unterschied zur Grundschuld mit zunehmender Tilgung ab und erlischt zumindest rechtlich gesehen mit der vollständigen Rückzahlung von Ihrem Hypothekendarlehen. Allerdings ist auch hier eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung notwendig, damit das Grundbuchamt die Löschung auch vornimmt.
Eine Grundschuld nimmt im Unterschied dazu wegen ihrer Verkehrsfähigkeit eine dauerhafte Rolle ein und auch bei der Begleichung aller Verbindlichkeiten, die mit der Grundschuld besichert sind, muss eine Löschung im Grundbuch durch eine Löschungsbewilligung der Bank inklusive der Klausel zur Zwangsvollstreckung explizit erfolgen. Gibt die Bank ihre Löschungsbewilligung, so geht der Auftrag entweder an einen Notar, der dann die Information an das Grundbuchamt weitergibt oder Sie selbst können die Löschung der Grundschuld einreichen.
Kosten Grundschuld versus Hypothek
Neben den Kosten für die Aufnahmen von Ihrem Darlehen wie Zinsen, Bereitstellungszinsen oder Disagio fallen für den Eintrag einer Grundschuld oder einer Hypothek, Notar- und Grundbuchkosten an. Während der Notar für seine Beurkundung bezahlt wird, steigen die Kosten beim Grundbuchamt durch die Gebühren für den Eintrag in das Register. Die Kosten sind grundsätzlich von der Höhe des Kredits bzw. der Grundschuld oder Hypothek abhängig und bewegen sich in der Regel um die 1,5% vom Kaufpreis. Je nach Region kann es einen leichten Unterschied geben. Einige Banken finanzieren mit dem Baukredit die Kaufnebenkosten. Andere verlangen die Zahlung dieser Gebühren aus dem Eigenkapital.
Rechenbeispiel
, Eintragung Grundpfandrecht für ein HypothekendarlehenOb Sie eine Hypothek auf Ihre Immobilie bzw. Ihr Grundstück oder eine Grundschuld beurkunden und ins Grundbuch eintragen lassen, macht auf der Kostenseite keinen allzu großen Unterschied. Da sich der Grundschuldeintrag mit der Zwangsvollstreckungsklausel zum Großteil durchgesetzt hat, finden Sie oftmals einen sogenannten Grundbuchrechner, der Ihnen Ihre Aufwendungen berechnet. Durchschnittlich fallen 1,5% vom Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks an. Pro 100.000€ Kaufpreissumme müssen Sie daher mit circa 1.500€ Kosten für Notar und Grundbuchamt bezahlen. Leisten Sie sich beispielsweise eine Eigentumswohnung in Höhe von 250.000€, kommen 3.750€ als Nebenkosten dazu. Darüber hinaus gibt es weitere Nebenkosten beim Hauskauf wie die Grunderwerbssteuer und eventuell Maklerkosten.
Finanztipp
Um Ihr Bauvorhaben realisieren zu können und eine Sicherungsgrundschuld aufnehmen zu können, sollten Sie auf eine clevere Finanzierung setzen. Produkte wie die Grüne Baufinanzierung, Modernisierungskredite oder auch die übliche Baufinanzierung helfen Ihnen weiter. Lassen Sie sich dazu einfach bei Ihrem Bankmitarbeiter beraten.
Wussten Sie übrigens, dass die Rohbaukosten den größten Anteil an den Gesamtkosten eines Hausbaus ausmachen?