Welche Grundbuchkosten fallen an?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird. Dort sind verschiedene Eintragungen zu Grundstücken sowie Grundpfandrechte (Hypotheken) verzeichnet. Den größten Teil bilden dabei Belastungen und Veränderungen. Gelöschte Informationen bleiben stets sichtbar, sodass sich Änderungen jederzeit nachvollziehen lassen.
Generell enthält das Grundbuch Informationen über alle Grundstücke im jeweiligen Bezirk. Zugang zu den Einträgen erhalten allerdings nur Personen und Organisationen, die ein berechtigtes Interesse an diesen Informationen haben.

In der ersten Abteilung des Grundbuchs sind Angaben zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten aufgelistet. Dazu zählen nicht nur die Namen, sondern auch die einzelnen Anteile – etwa bei gemeinschaftlichem Eigentum oder Gesellschaften. Ebenso sind in diesem Teil die Grundlagen der Eintragung aufgeführt.

Die zweite Abteilung enthält eine Reihe von Beschränkungen und Lasten. Dazu zählen vor allem:

• Auflassungsvormerkung (Reservierung der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrere Male verkauft oder vom Kauf zurücktritt)
• Dienstbarkeiten (Rechte für die Nutzung Ihres Eigentums von anderen Personen)
• Erbbaurechte (Erlaubnis auf einem fremden Grundstück im Austausch gegen einen regelmäßigen Erbbauzins zu bauen)
• Nießbrauch (Nutzungsrecht)
• Reallasten (Recht durch Nutzung eines Grundstücks, wiederkehrende Leistungen zu erhalten)
• Sanierungsvermerke
• Vermerke bezüglich Insolvenzen oder Testamenten
• Vorkaufsrechte
• Wohnrechte

Widersprüche gegen Eigentumsrechte finden sich ebenfalls als Grundbucheintrag in der zweiten Abteilung.

Im dritten Teil des Grundbuchs sind weitere Beschränkungen und Lasten aufgeführt. Dabei handelt es sich vor allem um Grundpfandrechte. Diese gliedern sich in:

• Grundschulden (durch Belastung des Grundstücks, Recht auf Zahlung eines bestimmten Geldbetrags)
• Hypotheken (dient zur Sicherung einer Forderung oder eines Kredits durch Belastung des Grundstücks)
• Rentenschulden (Sonderform der Grundschuld)
• Sicherungsschulden (Art der Grundschuld, die als Kreditsicherheit dient)

Damit zusammenhängende Urkunden – etwa bezüglich einer Grundschuldbestellung – sind ebenfalls Teil dieser Grundbuchabteilung.

Sobald Sie eine Immobilie erworben haben, müssen die Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen werden, damit alle, die ein berechtigtes Interesse daran haben, diese nachvollziehen können.
Darüber hinaus ist es die Aufgabe des Grundbuchs, über grundstücksgleiche Rechte Auskunft zu geben. Dieser Zusatz zielt vor allem auf erbbauberechtigte Personen ab, die im Grundbuch aufgeführt werden müssen. Hält eine Gruppe von Personen – etwa als Gemeinschaft oder Gesellschaft – Eigentumsanteile, wird jede einzelne Person unter Angabe ihres jeweiligen Anteils im Grundbuch eingetragen.

Sie suchen nach einem Grundstück mit Haus oder haben bereits die passende Immobilie gefunden? Dann ist es an der Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Beachten Sie dabei, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten anfallen, die Ihren Kapitalbedarf erhöhen.
Im Vordergrund stehen dabei die Notarkosten für die Beurkundung sowie die Kosten für den Grundbucheintrag. Zu den Grundbuchkosten zählen die Kosten für die Auflassungsvormerkung sowie die Kosten für die Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer. Weitere Kosten können aus einer Grundschuldbestellung, -löschung oder -abtretung entstehen.

Zu den Kosten, die beim Immobilienkauf immer anfallen, zählt die sogenannte Auflassungsvormerkung. Mit dieser sichern Sie sich Ihren Anspruch auf die Übertragung des Eigentums, solange Sie im Grundbuch noch nicht als neuer Eigentümer verzeichnet sind.
Mit der gesetzlich verpflichtenden Durchführung einer Auflassungsvormerkung schützt der Gesetzgeber Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal veräußert oder vom Verkauf zurücktritt. Für die Umschreibung auf die neuen Eigentümer fallen ebenfalls zwangsläufig Kosten an.

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung belaufen sich in der Regel auf die Hälfte der Gebühr, die Sie für die Grundbucheintragung zahlen. Diese liegt etwa bei 0,5% des Kaufpreises. Demnach ist die Höhe der Kosten für die Auflassung und Umschreibung vom Kaufpreis abhängig.

Die folgende Grafik zeigt, welche Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer bei verschiedenen Kaufpreisen zukommen und kann Kaufinteressenten als Anhaltspunkt dienen.

Weitere Grundbuchkosten können aus einer Grundschuldbestellung, Grundschuldlöschung oder Grundschuldabtretung beim Immobilienkauf resultieren.
Bei einer Grundschuld handelt es sich um eine Belastung, die der Eigentümer eingeht, um Schulden abzusichern. Kann er seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen, kann der Kreditgeber, auf den die Schuld eingetragen ist, das besicherte Haus oder Grundstück verwerten – beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung.

Bei der Grundschuldbestellung lässt der Eigentümer die Schuld ins Grundbuch eintragen. Bei einer Grundschuldabtretung geht diese vom alten auf den neuen Eigentümer über. Eine Grundschuldlöschung liegt vor, wenn – mit Zustimmung des Kreditgebers – ein als Kreditsicherheit dienendes Grundpfandrecht gestrichen wird.

Die Eintragung einer Grundschuld geschieht im Rahmen einer Grundschuldbestellung. Die Kosten dafür betragen zwischen 0,8% und 1% des Kaufpreises. Ist eine Immobilie noch mit einer Altschuld belastet, entstehen bei der Löschung Kosten, die wiederum von der jeweiligen Grundschuldhöhe abhängen.

Folgende Tabelle zeigt die Eintragungskosten für unterschiedlich hohe Grundschulden sowie Gebühren für die Grundschuldlöschung. Zusätzlich müssen Sie die Notarkosten – ebenfalls in Höhe von 0,8% bis 1% des Kaufpreises für die Grundschuldbestellung einkalkulieren.

Quelle: Dr. Klein

Die Möglichkeiten, Grundbuchkosten einzusparen, sind begrenzt, da die meisten Kosten – wie die Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer – obligatorisch sind. Zudem ist ihre Höhe nicht verhandelbar, sondern hängt von der Höhe des Kaufpreises ab.

Bei der Abtretung der Grundschuld fällt lediglich der geringe Tarif für die Veränderung von Grundbucheinträgen an, die nur von der Höhe der Schuld abhängt. Die Kosten für die Neueintragung entfallen. Hier können Hauskäufer, die ohnehin die Transaktion durch eine Grundschuld finanzieren wollten, Geld sparen.