Alles Wichtige zum Grundbuch, Grundbucheintrag: Kosten und Ablauf
Beim Immobilienkauf müssen Sie als Käufer bei der Finanzierung neben dem Kaufpreis Nebenkosten, wie die Grundbuchkosten einkalkulieren. Erfahren Sie, was ein Grundbuch ist und was die Eintragung kostet.
Grundbucheintrag Kosten, Das Wichtigste in Kürze
- Das Grundbuch können Sie sich wie einen Ausweis für Grundstücke oder Immobilien vorstellen. Hier werden alle wichtigen Informationen, beispielsweise Eigentumsverhältnisse über ein Grundstück oder eine Immobilie festgehalten.
- Der Grundbucheintrag gilt als Eigentumsnachweis und ist für Käufer einer Immobilie Pflicht. Mit der Eintragung steht fest, wer der Eigentümer ist.
- Das Grundbuch gibt Ihnen in drei Abteilungen außerdem Auskunft über Schulden oder Rechte anderer an der Immobilie und die Eintragung ins Grundbuch dient zur rechtlichen Absicherung.
- Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch hängen vom Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks ab und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Möchten Sie genaue Kosten für Ihre spezielle Eintragung wissen, bekommen Sie von einem Notar oder dem Grundbuchamt alle relevanten Informationen.
Was ist ein Grundbuch und was steht drin?
Das Grundbuch ist ein offizielles, öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird. Im Grundbuch sind alle wichtigen Informationen über ein Grundstück oder eine Immobilie sowie Eintragungen über Grundpfandrechte (Hypotheken) verzeichnet. Den größten Teil bilden dabei Belastungen und Veränderungen. Löschungen bleiben stets einsehbar, sodass sich Grundbuchänderungen jederzeit nachvollziehen lassen. Allerdings erhalten nur Personen und Organisationen Zugang zu den Einträgen, die ein berechtigtes Interesse an diesen Informationen haben.
Das steht im Grundbuch
In Deutschland ist das Grundbuch in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen aufgeteilt. In diesen Abteilungen befinden sich jeweils bestimmte Informationen. Dies erleichtert das Auffinden von Daten für jeden, der etwas sucht.
Die Aufschrift ist das Deckblatt des Grundbuchs, in der u.a. der Grundbuchbezirk und die Aktennummer sowie das zuständige Amtsgericht aufgeführt sind.
Bestandsverzeichnis – Die Grundlage für alle Grundbucheinträge
Das Bestandsverzeichnis liefert eine detaillierte Beschreibung eines jeden Grundstücks bzw. einer Immobilie. Es dient der Identifikation des Grundstücks, gibt Klarheit über Rechte, ist relevant für Käufer, Banken und Notare und bietet außerdem Informationen über Lage, Größe und Nutzung des Grundstücks oder der Immobilie.
1. Abteilung – Eigentumsverhältnisse
- Wer ist der Besitzer der Immobilie bzw. des Grundstücks?
- Nicht nur Namen sind vermerkt, sondern auch die einzelnen Anteile, bspw. bei gemeinsamem Eigentum oder Gesellschaften
- Vermerke darüber, wie der Eigentümer das Grundstück oder die Immobilie erworben hat (Eigentümerwechsel, Eigentumsübertragung).
2. Abteilung – Eigentumsrecht: Rechte und Beschränkungen
Diese Abteilung enthält eine Reihe von Beschränkungen und Lasten. Dazu zählen u.a.
- Wegerecht: jemand darf über das Grundstück gehen oder fahren
- Wohnrecht: jemand darf dort wohnen, auch wenn er nicht Eigentümer ist
- Auflassungsvormerkung: Eine Reservierung der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrere Male verkauft.
- Dienstbarkeiten: Rechte für die Nutzung des Eigentums von anderen Personen.
- Erbbaurecht: Erlaubnis, auf einem fremden Grundstück im Austausch gegen einen regelmäßigen Erbbauzins zu bauen.
- Nießbrauchrecht: Nutzungsrecht einer Immobilie
- Reallasten: Recht durch Nutzung eines Grundstücks, wiederkehrende Leistungen zu erhalten
- Sanierungsvermerke
- Vermerke bezüglich Insolvenzen oder Testamenten
- Vorkaufsrechte
3. Abteilung – Schulden (Belastungen)
In dieser Abteilung geht es erneut um Belastungen. Hier handelt es sich vor allem um Grundpfandrechte.
- Grundschulden: durch Belastung des Grundstücks, Recht auf Zahlung eines bestimmten Geldbetrags.
- Hypotheken: dienen zur Sicherung einer Forderung oder eines Kredits durch Belastung des Grundstücks.
- Rentenschulden: als besondere Form der Grundschuld
- Sicherungsschulden: Art der Grundschuld, die als Kreditsicherheit gilt
Damit zusammenhängende Beurkundungen – etwa bezüglich einer Grundschuldbestellung – sind ebenfalls Teil dieser Abteilung des Grundbuchs.
Ihr Nachweis für Eigentumsverhältnisse, Grundbuchauszug beantragen
Ein Grundbuchauszug können Sie beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Das Grundbuchamt gehört meist zum Amtsgericht der Region, in der sich die Immobilie befindet. Aber auch online können Sie je nach Bundesland den Grundbuchauszug beantragen.
Für den Grundbuchauszug müssen Sie einen Personalausweis oder Reisepass zur Identifikation sowie den Nachweis über das berechtigte Interesse, bspw. den Kaufvertrag oder die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorlegen. Die Kosten für den Grundbuchauszug sind überschaubar und belaufen sich auf 10 bis 20 Euro.
Was kostet ein Grundbucheintrag?
Sie suchen nach einem Grundstück mit Haus oder haben bereits die passende Immobilie gefunden? Dann ist es an der Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Beachten Sie dabei, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten anfallen, die Ihren Kapitalbedarf erhöhen.
Im Vordergrund stehen dabei die Notarkosten für die Beurkundung sowie die Kosten für den Grundbucheintrag. Zu den Grundbuchkosten zählen die Kosten für die Auflassungsvormerkung sowie die Kosten für die Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer.
Die Kosten für den Grundbucheintrag stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks ab.
Bei einem Hauskauf oder Grundstückskauf lassen sich zwei Grundbuchkostengruppen unterscheiden. Während die einen bei jedem Immobilienkauf entstehen, fallen die anderen nur unter bestimmten Voraussetzungen an.
Obligatorische Grundbuchkosten
Zu den Kosten, die beim Immobilienkauf immer anfallen, zählt die sogenannte Auflassungsvormerkung. Mit dieser sichern Sie sich Ihren Anspruch auf die Übertragung des Eigentums, solange Sie im Grundbuch noch nicht als neuer Eigentümer verzeichnet sind. Die Durchführung einer Auflassungsvormerkung ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann den Käufer aber davor schützen, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal veräußert oder vom Verkauf zurücktritt.
Bei der Übertragung innerhalb der Familie wird sich der Eintrag allerdings auch mal gespart. Banken hingegen machen die Auflassungsvormerkung zur Pflicht. Bei Fehlen dieser würden sie nicht auszahlen, da sie keine Garantie hätten, dass das Objekt nicht bereits anderweitig verkauft wurde.
Kosten für die Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung belaufen sich in der Regel auf die Hälfte der Gebühr, die Sie für den Grundbucheintrag zahlen. Diese liegt etwa bei 0,5% des Kaufpreises. Demnach ist die Höhe der Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung vom Kaufpreis abhängig.
Die folgende Tabelle zeigt, welche Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer bei verschiedenen Kaufpreisen zukommen und kann Kaufinteressenten als Anhaltspunkt dienen.
Kaufpreis des Hauses | Auflassungsvormerkung | Umschreibung | Summe |
|---|---|---|---|
| 100.000€ | 250€ | 500€ | 750€ |
| 200.000€ | 500€ | 1.000€ | 1.500€ |
| 300.000€ | 750€ | 1.500€ | 2.250€ |
| 400.000€ | 1.000€ | 2.000€ | 3.000€ |
| 500.000€ | 1.250€ | 2.500€ | 3.750€ |
(Quelle: Dr. Klein)
Rechnen Sie außerdem bitte mit weiteren Kosten für die Grundschuldbestellung, die noch einmal 0,8 - 1% des Grundschuldbetrags ausmachen und somit an der Höhe Ihres Kredits bemessen werden.
Ablauf einer Grundbucheintragung
Der Ablauf der Eintragung ist über die Grundbuchordnung genau geregelt. Er garantiert die rechtliche Sicherheit sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Der gesamte Ablauf kann je nach Auslastung des Amts und Umfang der Prüfung vier bis acht Wochen dauern.
Die Grundbucheintragung erfolgt in mehreren Schritten und wird Notar begleitet. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, unterzeichnen Sie zunächst den Kaufvertrag. Anschließend begleitet Sie der Notar bis zum Grundbuchamt. Aber verfolgen Sie am besten selbst die einzelnen Schritte, die wir Ihnen hier aufgelistet haben.
Kaufvertrag beim Notar
- Käufer und Verkäufer unterzeichnen beim Notar den Kaufvertrag für die Immobilie.
- Der Notar beantragt anschließend die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer rechtlich abzusichern.
Antrag für den Grundbucheintrag
- Der Notar stellt beim Grundbuchamt den offiziellen Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers.
Prüfung durch das Grundbuchamt
- Das Grundbuchamt prüft:
- Liegt ein gültiger Kaufvertrag vor?
- Wurde die Auflassung (Eigentumsübertragung) korrekt erklärt?
- Sind alle erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorhanden (z.B. Steuerfreigabe vom Finanzamt)?
Kaufpreiszahlung
- Der Käufer bezahlt den vereinbarten Kaufpreis.
- Erst nach Bestätigung der Zahlung erfolgt die endgültige Übertragung des Eigentums.
Eintragung des neuen Eigentümers
- Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs ein.
- Gleichzeitig wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.
Mitteilung an den Käufer
- Der Käufer erhält eine Bestätigung über die Eintragung und ist damit offiziell der neue Eigentümer der Immobilie.
Wer muss sich in ein Grundbuch eintragen lassen?
Sobald Sie eine Immobilie erworben haben, müssen die Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen werden. Somit können alle, die ein berechtigtes Interesse daran haben, diese nachvollziehen. Darüber hinaus ist es die Aufgabe des Grundbuchs, über grundstücksgleiche Rechte Auskunft zu geben. Dieser Zusatz zielt vor allem auf erbbauberechtigte Personen ab, die im Grundbuch aufgeführt werden müssen. Hält eine Gruppe von Personen – etwa als Gemeinschaft oder Gesellschaft – Eigentumsanteile, wird jede einzelne Person unter Angabe ihres jeweiligen Anteils im Grundbuch eingetragen.
Wird der Ehepartner beim Grundbucheintrag berücksichtigt?
Je nach Umständen des Eigentumserwerbs und der ehelichen Vereinbarung kann der Ehepartner beim Grundbucheintrag mitberücksichtigt werden. Unterzeichnen beispielsweise beide den Kaufvertrag, werden beide zu Miteigentümern der Immobilie und stehen so im Grundbuch. Der jeweilige Anteil, z.B. 50/50, wird dort auch festgehalten. Bei einer sogenannten Zugewinngemeinschaft gehört die Immobilie zunächst nur dem eingetragenen Ehepartner. Im Scheidungs- oder Todesfall gibt es jedoch indirekte Ansprüche. Um Konflikte zu vermeiden, sollten klare Vereinbarungen, z.B. durch einen Ehevertrag, geregelt sein.
Für ein späteres Eintragen ins Grundbuch und damit dem Übertragen von Eigentumsrechten ist erneut eine notarielle Beurkundung notwendig. Hier müssen Sie also mit weiteren Notar- und Grundbuchkosten rechnen.
Können Sie Grundbuchkosten einsparen?
Die Möglichkeiten, Grundbuchkosten einzusparen, sind begrenzt, da die meisten Kosten – wie die Gebühren für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer – zumindest von der Bank verlangt werden. Zudem ist ihre Höhe nicht verhandelbar, sondern hängt von der Höhe des Kaufpreises ab.
Bei der Abtretung der Grundschuld fällt lediglich der geringe Tarif für die Veränderung von Grundbucheinträgen an, die nur von der Höhe der Schuld abhängt. Die Kosten für die Neueintragung entfallen. Hier können Hauskäufer, die ohnehin die Transaktion durch eine Grundschuld finanzieren wollten, Geld sparen.
Wie hängen Grundbuch- und Notarkosten zusammen?
Beim Erwerb von Häusern und Grundstücken entstehen Kosten, die sich nicht vermeiden lassen. Hierzu zählen Kosten für Grundbuchangelegenheiten und den Notar. Weder die Grundbuchgebühren noch die Kosten für den Notar sind frei verhandelbar. Sie sind vielmehr durch eine Gebührenordnung – das sogenannte Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – festgelegt und von der Höhe des Kaufpreises abhängig.
Kann man eine Grundbucheintragung auch ohne Notar abwickeln?
Nein, ein Grundbucheintrag ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Er ist gesetzlich vorgeschrieben, um die Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen zu gewährleisten. Ausnahmen gibt es auch nicht bei Schenkungen oder Erbschaften. Eine notarielle Beurkundung ist zwingend notwendig.
Finanzierungstipp
Wenn Sie ein Haus finanzieren, ist es grundsätzlich empfehlenswert, alle Nebenkosten beim Hauskauf mit Eigenkapital zu bezahlen. Dazu zählen auch die Grundbuchkosten. Da diesen Gebühren keine materiellen Werte gegenüberstehen, entsteht für den Kreditgeber bei einer Abdeckung über die Baufinanzierung ein höheres Risiko. Deshalb wird häufig ein teurer Zinsaufschlag erhoben.
Planen Sie die Grundbuchkosten und weitere Nebenkosten beim Hauskauf daher frühzeitig und gründlich. Wie viel Eigenkapital Sie für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben benötigen sowie weitere Fragen beantworten wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.
Grundbucheintrag Kosten, Häufig gestellte Fragen
Die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch richten sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie und nicht nach dem Geschäftswert.
Der Kaufpreis spiegelt den tatsächlichen Wert wider, den der Käufer und Verkäufer für die Immobilie vereinbart haben. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Allerdings wird bei Schenkungen oder Erbschaften der Geschäftswert für die Berechnung der Gebühren herangezogen, da es keinen Kaufpreis gibt.
Wer die Kosten für die Löschung im Grundbuch zahlt, ist vom Kaufvertrag abhängig. In der Regel zahlt jedoch der Verkäufer die Kosten für die Löschung, da er die Immobilie lastenfrei übergeben muss. Wer jedoch wirklich zahlt, wird vertraglich geregelt und festgehalten.
Sowieso gilt: Schauen Sie sich den Kaufvertrag immer genauestens an.
Ja, die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch ist für einen Immobilienkredit aus folgenden Gründen notwendig:
- Sicherheit für die Bank: Die Bank verlangt eine Grundschuld oder Hypothek, die als Sicherheit für das Darlehen dient. Diese Sicherheit wird im Grundbuch vermerkt und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, bspw. durch Zwangsversteigerung, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
- Freigabe des Kredits: Banken zahlen den Kredit meist erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Damit das Darlehen also wirklich genutzt werden kann, muss die Eintragung ins Grundbuch erfolgt sein.
- Transparenz: Der Grundbucheintrag dient als Nachweis dafür, dass die Immobilie belastet ist und wem diese Sicherheit zusteht.