Ein Ferienhaus kaufen: Das sind die Möglichkeiten
01.09.2021 – Raus aus dem Alltag und eine spontane Auszeit vom Trubel nehmen. Mit einem Ferienhaus ist das möglich. Welche Kosten dabei auf Sie zukommen und was Sie beachten sollten.
Die Kosten eines Ferienhauses im Überblick
Die eigene Ferienimmobilie? Für viele nur ein Traum, doch muss dies nicht so bleiben. Ein Ferienhaus ist ein bequemes und privates Feriendomizil, der jeden Urlaub unvergesslich macht. Zudem ermöglicht eine Ferienimmobilie Mieteinnahmen. Doch was kostet ein Ferienhaus, wenn Sie es kaufen? In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr über Kosten und Nutzen von Ferienimmobilien.
Das Ferienhaus als solide Kapitalanlage
Eine Ferienimmobilie ist nicht nur ideal für den privaten Urlaub, sondern dient auch als Kapitalanlage. Die meisten Ferienhäuser befinden sich in Deutschland und Österreich. Ganz besonders beliebt sind Ferienhäuser an der Nordsee oder der Ostsee und in Bayern. Aber auch in Spanien, Portugal oder anderen Urlaubsländern können Sie ein Ferienhaus oder eine entsprechende Wohnung erwerben. Der Kauf eines Ferienhauses lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über ein ausreichend hohes Eigenkapital verfügen. Ebenso bietet die Ferienwohnung die Möglichkeit für Mieteinnahmen. Die Ausgaben für den Kauf und eine eventuelle Sanierung eines Ferienhauses können Sie in diesem Fall auch steuerlich absetzen.
Allerdings müssen Sie beim Kauf einer derartigen Immobilie auf lokale gesetzliche und steuerliche Umstände Rücksicht nehmen. Das gilt auch für Ferienimmobilien in deutschen Bundesländern.
Möglichkeiten für den Kauf eines Ferienhauses
Worauf Sie beim Kauf eines Ferienhauses achten sollten
Wenn Sie sich für den Erwerb einer Immobilie als Ferienhaus oder Ferienwohnung entscheiden, sollten Sie auf einige Punkte besonders achten. Dazu gehören:
Die Lage der Ferienimmobilie
Hier spielt nicht nur das Land oder die Region eine Rolle, sondern auch, wo sich die Wohnung oder das Ferienhaus befindet. Wie weit ist der Strand entfernt oder wie sieht es mit der öffentlichen Infrastruktur aus? Diese und ähnliche Fragen müssen Sie vorab klären. Nach dem Erwerb der Ferienimmobilie können diese Faktoren den Mietpreis sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.
Die Wettbewerbssituation
Die zweite Frage beschäftigt sich mit der Wettbewerbssituation am Ferienort. Diese ist nicht nur für die Mieteinnahmen entscheidend, sondern auch dafür, ob Sie überhaupt eine Chance haben, gewinnbringend zu vermieten.
Der Bauzustand der Immobilie
Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, ist der Bauzustand einer Bestandsimmobilie wichtig. Das gilt vor allem für den südeuropäischen Raum. Holen Sie dafür im Zweifelsfall ein unabhängiges Gutachten ein.
Die Immobiliengesetze
Wenn Sie eine Ferienimmobilie im Ausland erwerben wollen, informieren Sie sich auch über die dort geltenden Gesetze.
Die Anforderungen an eine Ferienimmobilie
Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung aktiv oder passiv nutzen wollen, beachten Sie zusätzlich, ob das zukünftige Feriendomizil sowohl Ihren persönlichen Erwartungen als auch denen der zukünftigen Mieterinnen und Mieter entspricht. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen, die auch für potenzielle Mieter von Interesse sein können.
- Wie gelange ich im Urlaub zu meinem Ferienhaus, mit dem eigenen Auto oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
- Muss ich an dem Ort mit zusätzlichen Gebühren rechnen? (z. B. Parkgebühren, Mautgebühren)
- Wie sieht die lokale Infrastruktur aus? (Ärzte, Apotheken, Einkaufszentren etc.)
- Kann das Ferienhaus beheizt werden und welche Heizung ist vorhanden?
- Wie sieht die Mikrolage aus? Wie weit ist der Strand oder der See entfernt?
Darüber hinaus sollten Sie sich auch Gedanken machen, ob Sie die Immobilie vermieten möchten. Die Mieteinnahmen können eine lukrative Einnahmequelle darstellen.
Welche Kosten fallen beim Kauf eines Ferienhauses an?
Die höchsten Kosten bildet beim Kauf eines Feriendomizils natürlich der Preis des Ferienhauses oder der Ferienwohnung. Dieser hängt von der Lage, vom jeweiligen Land oder Region und von der Größe des Hauses beziehungsweise der Wohnung ab. Dazu kommen noch andere Kosten und Nebenkosten. Vor allem, wenn Sie das Haus nicht nur selbst nutzen wollen, sondern auch vermieten, müssen Sie das Ferienhaus dafür entsprechend einrichten. Das verursacht zusätzliche Kosten. Viele Ferienimmobilien müssen renoviert und auf den neuesten Stand gebracht werden. Zu den wichtigsten Kostenfaktoren beim Kauf zählen in erster Linie:
- Der Preis des Ferienhauses oder der Wohnung
- Die Versicherung
- Die Einrichtung
- Die Pflege des Gartens
Die Versicherung der Ferienimmobilie
Um im Schadensfall nicht mittellos dazustehen, empfiehlt sich jedenfalls der Abschluss einer Gebäudeversicherung. Diese deckt in der Regel alle möglichen Schäden wie Feuer, Wasserschäden oder Sturm ab. Außerdem sollten Sie an den Abschluss einer Hausratsversicherung denken.
Die Einrichtung der Ferienimmobilie
Egal, ob es sich um ein Ferienhaus oder eine eigene Ferienwohnung handelt - die Einrichtung verursacht immer Kosten. Nicht alle Ferienhäuser sind beim Kauf voll ausgestattet. Oft finden Sie dort alte Möbel vor, die nicht gerade einladend wirken. Wenn Sie an die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie denken, sollten Sie für eine einladende Einrichtung sorgen.
Der Garten
Im Vergleich zu einer Ferienwohnung verfügen Ferienhäuser meist auch über einen eigenen Garten. Dieser muss das ganze Jahr über gepflegt werden.
Auch die Innenräume müssen regelmäßig gereinigt werden. Zudem müssen Sie immer wieder kleinere oder größere Reparaturen ausführen, was ebenfalls laufende Kosten verursacht.
Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Der Kauf einer Immobilie verursacht eine Menge Nebenkosten, die Sie zum Kaufpreis addieren müssen. Zu diesen Erwerbsnebenkosten gehören etwa:
- Notarkosten und Gerichtsgebühren
- Maklerprovisionen
- Grunderwerbssteuer
Diese Nebenkosten gelten als klassische Erwerbsnebenkosten im engeren Sinn und fallen beim Kauf jeder Immobilie an.
Rechenbeispiel für den Kauf einer Ferienimmobilie
Wenn Sie eine Ferienimmobilie für 220.000€ erwerben, ergibt sich als Beispiel folgende Rechnung:
Kaufpreis der Immobilie | 220.000€ |
|---|---|
Notarkosten 1,5% | 3.300€ |
Gerichtskosten 0,5% | 1.100€ |
Maklerprovision 5% | 11.000€ |
Grunderwerbssteuer 4% | 8.800€ |
Summe | 244.200€ |
Dieses Beispiel zeigt, welche Bedeutung die Nebenkosten wie Notarkosten oder Gerichtsgebühren beim Kauf haben.
Die Vor- und Nachteile einer Ferienimmobilie
Vorteile
Der Vorteil liegt primär in der privaten Nutzung. Diese hat den Vorteil, dass Sie als Käuferin oder Käufer bestimmen können, wann Sie die Ferienimmobilien selbst nutzen möchten oder vermieten möchten. Auch als Wochenendhaus eignet sich die Ferienimmobilie. Sie können Ihren Urlaub ungestört in den eigenen vier Wänden genießen und müssen sich nicht mit anderen Hotelgästen auseinandersetzen. Die Kosten für ein Hotelzimmer entfallen im Urlaub. Außerdem bietet eine Ferienwohnung die Möglichkeit einer kostenlosen Unterkunft im Urlaub. Wenn Sie eine Vermietung planen, gibt es heute viele Internetplattformen, die Ihnen dabei hilfreich zur Seite stehen. Die Mieteinnahmen stellen eine Geldquelle dar, die Sie zur Finanzierung nutzen können.
Nachteile
Der Nachteil besteht allerdings in den sehr hohen Investitionskosten. Nicht nur die Kosten beim eigentlichen Kauf fallen an, sondern auch Nebenkosten und laufende Kosten. Bei einer Vermietung fällt der Verwaltungsaufwand ins Gewicht.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Die Frage nach der Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses können Sie unterschiedlich in Angriff nehmen. In den meisten Fällen reicht das Ersparte nicht aus, um ein Ferienhaus zu finanzieren. Deshalb müssen Sie wahrscheinlich auf Fremdkapital in Form eines Kredits zurückgreifen. Dadurch sind Sie gezwungen, Zinsen und Tilgungsraten zu begleichen. Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung können Sie ebenso mit einem Darlehen finanzieren wie ein konventionelles Eigenheim. Auch hier können Sie Kredite zur Immobilienfinanzierung nutzen. Zinssatz und Höhe der Rückzahlungsraten hängen von der Laufzeit des Darlehens ab.
Worauf Sie bei der Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie achten sollten
Eine Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung ist in Deutschland selbst für Banken kein Routinegeschäft. Nur sehr wenige Banken sind dazu bereit und wenn, müssen Sie über eine möglichst gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Zudem können Sie Ihr eigenes Haus als Sicherheit anbieten. Bei einer Vermietung der Immobilie spielen die Mieteinnahmen jedoch für die Banken eine eher untergeordnete Rolle. Einige Banken berücksichtigen allerdings die Mieteinnahmen. Außerdem gibt es keine Fördermittel, die Sie für die Finanzierung einer Ferienimmobilie heranziehen könnten. Im besten Fall liegt Ihr Eigenkapitalanteil bei mindestens 20% der Investitionssumme und deckt auch alle Nebenkosten beim Kauf ab.
Finanztipp für ein Ferienhaus
Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung sind, können Sie unter Umständen auch einen Ratenkredit in Anspruch nehmen. Dieser dient der freien Verwendung. Bei einer notwendigen Renovierung Ihres Ferienhauses steht Ihnen auch die Möglichkeit eines Modernisierungskredits zur Verfügung.
Vermietung der Ferienimmobilie
Eine Möglichkeit der langfristigen Finanzierung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung stellen die Vermietung und die daraus resultierenden Mieteinnahmen dar. Eine Ferienimmobilie wirft nur eine Rendite ab, wenn Sie diese nicht nur selbst nutzen, sondern auch zur Vermietung freigeben. Die Ausgaben für die Ferienimmobilie können Sie im Fall einer Vermietung steuerlich geltend machen. Die Mieteinnahmen verringern sich dadurch rechnerisch. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus vermieten wollen, müssen Sie einige Faktoren berücksichtigen.
- Die üblichen Marktpreise für eine Vermietung
- Die saisonalen Gegebenheiten
- Die Wettbewerbssituation am Markt
Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in einem traditionellen Urlaubsort ist in der Regel an saisonale Schwankungen gebunden. Sommerresidenzen in Spanien oder Portugal können Sie am besten im Frühjahr oder Herbst einer Vermietung zuführen, während die Vermietung einer Ferienwohnung in einem Skigebiet eher im Winter sinnvoll ist. Machen Sie sich deshalb mit dem regionalen Tourismus in der Region vertraut.
Die Höhe der Mieteinnahmen
Die Wettbewerbssituation bestimmt in der Regel die Mieteinnahmen. An den ortsüblichen Preisen für andere Ferienhäuser oder Ferienwohnungen können Sie sich orientieren. Die Qualität Ihrer Ferienwohnung im Vergleich zur Konkurrenz ist ein wichtiger Faktor bei der Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen. Mieterinnen und Mieter schätzen ein komfortabel ausgestattetes Ferienhaus für ihren Urlaub. Auf jeden Fall sollten die Mieteinnahmen so hoch sein, um damit laufende Kosten weitgehend zu decken. Bei den Mieteinnahmen ist eine Schwankungsbreite zu berücksichtigen. Die Mieten ändern sich zeitweise und das hat Einfluss auf Ihre Mieteinnahmen.
Um Mieteinnahmen möglichst realistisch zu kalkulieren, müssen Sie nicht nur die oben erwähnten Punkte berücksichtigen, sondern auch eine Reihe von Kostenfaktoren. Wenn Sie eine Ferienimmobilie zur Vermietung ausschreiben wollen, fungieren Sie praktisch als Verwalterin oder Verwalter der Immobilie. Dabei kommen folgende Kosten auf Sie zu:
- Die Abschreibungen für den Kaufpreis und die Einrichtung
- Laufende Betriebskosten der Wohnung
- Kosten für Reinigung und Pflege des Gartens und der Wohnung
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Kosten für das Marketing
Bei einer Vermietung einer Immobilie müssen Sie in das Marketing investieren. Im Internet gibt es zahlreiche Vermittlungsplattformen. Diese verlangen für die Vermittlung Ihrer Ferienwohnung eine entsprechende Gebühr. Bei Buchungen über diese Onlineportale wird eine Provision des Webseitenbetreibers fällig. Wenn Sie die Vermietung einer Wohnung mit einer erkennbaren Gewinnabsicht vornehmen, können Sie diese Kosten ebenfalls steuerlich absetzen.
5 Spartipps für Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung
- Beauftragen Sie immer eine Notarin oder einen Notar beim Kauf einer Ferienimmobilie. Das gilt auch für Länder, in denen dies nicht Vorschrift ist.
- Holen Sie für die Finanzierung mehrere Angebote ein.
- Nutzen Sie die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei Mieteinnahmen.
- Achten Sie vor dem Kauf auf regionale gesetzliche und steuerrechtliche Gegebenheiten.
- Versuchen Sie eine Vermietung des Ferienhauses oder der Wohnung auch in der Nebensaison zu gewährleisten.