Schenkung einer Immobilie – So geht es, das kostet es
Eine Immobilie zu verschenken, kann Erbstreitigkeiten vermeiden und oftmals günstiger sein als die Vererbung. Erfahren Sie alles über den Ablauf und die Kosten der Schenkung.
Immobilie verschenken, Das Wichtigste in Kürze
- Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten kann Vorteile bieten, wie die frühzeitige Aufteilung von Vermögenswerten und das Umgehen von Erbengemeinschaften.
- Wird ein Haus übertragen, fallen Kosten an. Dazu gehören Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag und ggf. eine Schenkungssteuer – wobei Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad variieren (z.B. 400.000€ für Kinder) und Nießbrauch, die Steuerlast mindern können.
- Die Immobilienschenkung muss notariell beurkundet werden, da die Übereignung von Grundstücken eine formbedürftige Einigung und Eintragung im Grundbuch erfordert.
- Ein Schenkungsvertrag kann Rückfallklauseln enthalten, die den Schenker schützen, falls der Beschenkte in finanzielle Nöte gerät oder vor dem Schenker stirbt.
Schenkung einer Immobilie – Ablauf
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, lohnt es sich, bereits heute darüber nachzudenken, wie es zukünftig mit Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung weitergehen soll. Wussten Sie, dass eine Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten oft günstiger sein kann als die Vererbung?
Schenkung als Alternative zur Vererbung
Im Vergleich zur Vererbung eines Hauses, geht es bei der Schenkung um die Übertragung einer Immobilie noch zu Lebzeiten. Laut §516 des Bürgerliches Gesetzbuch (bgb) überschreibt eine Person bei einer Schenkung einen bestimmten Teil ihres Vermögenswertes zu Lebzeiten unentgeltlich auf eine andere Person.
1. Der Schenkungsvertrag
Die Übereignung von Grundstücken bzw. Immobilien erfolgt dabei durch formbedürftige Eignung (Auflassung) und Eintragung ins Grundbuch. Hierfür ist immer ein Notar notwendig. Verschenken Sie eine Immobilie, müssen Sie in jedem Fall einen notariellen Schenkungsvertrag abschließen. Der Notar hält in dem Schenkungsvertrag fest, welche Immobilie verschenkt wird und ob es besondere Bedingungen wie bspw. ein Wohnrecht für den Schenker gibt. Rechtlich sichert der Schenkungsvertrag den Schenkenden und den Beschenkten vor ungewollten Überraschungen ab.
2. Änderung im Grundbuch
Nach der Beurkundung durch den Notar muss der Beschenkte offiziell als neuer Eigentümer beim Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen werden. Bedenken Sie, dass mit dem Grundbucheintrag Kosten entstehen. Erst mit dem Eintrag gilt der Beschenkte rechtlich gesehen als neuer Eigentümer der Immobilie.
Auflagen und Rechte
Der Schenker kann sich trotz der Schenkung bestimmte Rechte vorbehalten:
- Der (Vorbehalts-) Nießbrauch: Mit dem Nießbrauchrecht schützt sich vor allem der Schenkende. Denn dieser kann damit ein lebenslanges Wohnrecht in der verschenkten Immobilie beanspruchen oder sie an Dritte vermieten.
- Wohnrecht: Der Schenker darf weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen.
- Rückforderungsrechte: Eine Klausel zur Rückforderung der Immobilie tritt bspw. in Kraft, wenn der Beschenkte in finanzielle Schwierigkeiten gerät. In diesem Fall kann der Schenker – je nach vertraglicher Ausgestaltung – die Immobilie wieder zurückfordern. Auch wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, ist meist erwünscht, dass das geschenkte Haus oder die verschenkte Wohnung wieder an den Schenkenden zurückfällt, damit sie nicht an den Nachlass des Beschenkten übergeht.
- Pflichtteil (Pflichtteilergänzungsanspruch) beachten: Falls der Schenker später verstirbt, können andere Erben (z.B. Geschwister) einen Teil des geschenkten Vermögenswertes als Pflichtteil einfordern – jedoch nur innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung.
Haus überschreiben: Kosten
Die Schenkung einer Immobilie ist eine vorteilhafte Möglichkeit, da Sie hier im Vergleich zur Erbschaft Kosten sparen können. Aber auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen Gebühren und ggf. Steuern an. Die Schenkungssteuer lässt sich mithilfe einiger Maßnahmen jedoch umgehen und bei der richtigen Ausnutzung von Freibeträgen können Sie Ihre Immobilie für die Zukunft gut verwalten. Mit welchen Kosten Sie beim Überschreiben eines Hauses aber dennoch rechnen müssen, haben wir Ihnen im Detail aufgelistet:
Die Notarkosten
Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Das Kostenverzeichnis (KV) zum Gerichts- und Notarkostengesetz schreibt für jedes Geschäft einen bundesweit einheitlichen Gebührensatz vor. Die Kosten für den reinen Schenkungsvertrag ergeben sich als 2,0-Gebühr auf den jeweiligen Wert der Schenkung. Dazu kommen noch zusätzliche Kosten für weitere Dienstleistungen sowie Bearbeitungsgebühren. Für eine Schenkung können Sie mit folgenden Gebühren in etwa rechnen:
- Geschäftswert der Immobilie: 250.000€, Notarkosten: 1.070€
- Geschäftswert der Immobilie: 500.000€, Notarkosten: 1.870€
Falls eine Klausel für die Rückforderung oder für Nießbrauch vereinbart wird, kann das die Notarkosten erhöhen.
Grundbuchgebühren
Nach der notariellen Beurkundung muss der Beschenkte als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden – auch hierfür fallen Kosten an. Die Grundbuchkosten betragen etwa 0,5% des Immobilienwerts.
- Immobilie im Wert von 300.000€: ca. 1.500€
- Immobilie im Wert von 500.000€: ca. 2.500€
Lassen Sie sich als Schenker ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht eintragen, entstehen zusätzliche Grundbuchkosten. Schenkungssteuer Eine Schenkung ist je nach Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem mit der Schenkungssteuer verbunden. Nießbrauch- oder Wohnrecht senken jedoch den steuerlichen Wert und damit die Steuerlast. Innerhalb einer Familie können Sie außerdem von bestimmten Freibeträgen profitieren.
Die Schenkungssteuer
Eine Schenkung ist je nach Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem mit der Schenkungssteuer verbunden. Nießbrauch- oder Wohnrecht senken jedoch den steuerlichen Wert und damit die Steuerlast. Innerhalb einer Familie können Sie außerdem von bestimmten Freibeträge profitieren.
Freibeträge bei der Schenkung einer Immobilie
Die Schenkungssteuer hängt in erster Linie von der Verwandtschaftsbeziehung zwischen dem Schenker und dem Beschenkten ab. Also eben von der Steuerklasse der beschenkten Person sowie dem Wert der Schenkung. In Deutschland kennt das Finanzamt dafür drei Steuerklassen:
Kategorie/Steuerklassen | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
|---|---|---|---|
| Personen | Ehepartner/Eingetragene Lebenspartner | Geschiedene, Ehepartner, Geschwister, Neffen und Nichten, Eltern und Großeltern | alle weiteren Personen |
| Besteuerung | bis zu 30 % | bis zu 43 % | bis zu 50 % |
| Freibetrag | 200.000€ bis zu 500.000€ | 20.000€ | 20.000€ |
Diese Freibeträge unterliegen einer 10-Jahres-Frist. Nach Ablauf der zehn Jahre können die Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden. Dadurch ist es möglich, eine Immobilie, die den Freibetrag übersteigt, zu verschenken. Eine Immobilie beispielsweise im Wert von 600.000€, die Sie gemeinsam in der Ehe erwirtschaftet haben, können Sie an Ihre Kinder übertragen, wenn Sie zuerst Ihren Teil verschenken und nach zehn Jahren den Teil Ihres Ehepartners bzw. Ihrer Ehepartnerin.
Hat die Immobilie einen Wert von 200.000€, bleibt sie aufgrund der Freibeträge von Ehepartnern oder Kindern steuerfrei. Übrigens gilt für Adoptivkinder bei einer Schenkung oder im Erbfall derselbe Freibetrag wie für leibliche Kinder. Er liegt bei 400.000€.
Kostenbeispiel für eine Schenkung
Sie verschenken eine Immobilie zu Lebzeiten im Wert von 150.000€ bspw. an Ihr Kind. Da Sie selbst in einer Eigentumswohnung leben, verzichten Sie auf das Wohnrecht im Haus und damit auf den Nießbrauch. Der geltende Freibetrag wird nicht überschritten, womit keine Schenkungssteuer anfällt.
Mit folgenden Kosten müssen Sie dennoch rechnen:
- Notarkosten: 654€
- Grundbucheintrag: 327€
- Gesamtkosten: 981€
Wie hoch ist die Schenkungssteuer im Einzelfall?
Der Steuersatz hängt von dem Verwandtschaftsverhältnis, den jeweiligen Freibeträgen und dem Wert der Immobilie ab. Verwandte und Begünstigte werden in drei Steuerklassen unterteilt. Die Steuerklassen richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Dabei gilt: Je näher die Verwandtschaft, desto niedriger der Steuersatz. Die zu zahlende Schenkungssteuer bewegt sich je nach Steuerklasse zwischen 7% und 50% des Immobilienwerts.
Wie wird der Wert einer Immobilie bei einer Schenkung ermittelt?
Der Wert einer Immobilie bei der Schenkung wird in der Regel durch das Finanzamt festgelegt. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der als Grundlage für die Schenkungsteuer gilt. Allerdings kann die Immobilienbewertung durch das Finanzamt oft ungenau ausfallen, da die Immobilie mit gleichwertigen Objekten gruppiert wird und anhand des Vergleichswertverfahrens bemessen wird. Häufig führt das zu einer höheren Bemessungsgrundlage und einem hohen Verkehrswert.
Die Wertermittlung kann aber auch von einem Immobiliensachverständigen erfolgen, die unabhängig den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können. Die Immobilienbewertung muss jedoch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und vom Finanzamt anerkannt werden.
Wird bei der Schenkung einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer fällig?
Nein, laut §7 ErbStG bei der Schenkung einer Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird nur dann erhoben, wenn eine Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises übertragen wird. Da bei einer Schenkung jedoch keine Gegenleistung erfolgt, entfällt die Grunderwerbsteuer.
Es gibt jedoch einige wenige Ausnahmen, bei denen die Grunderwerbsteuer doch anfällt:
- Schenkung an fremde Personen oder entfernte Bekannte – Wird die Immobilie an Geschwister, Neffen, Nichten oder Freunde verschenkt und gleichzeitig ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingeräumt, kann das Finanzamt dies als teilweise entgeltlichen Erwerb werten. In dem Fall kann eine Grunderwerbsteuer auf den ermittelten “Gegenwert” anfallen.
- Schenkung mit Gegenleistung – Falls der Beschenkte Schulden oder eine Hypothek der Immobilie übernimmt, wird dies als “teilweise entgeltlicher Erwerb gewertet. Der übernommene Betrag kann dann mit Grunderwerbsteuer belegt werden.
Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 500.000€ wird verschenkt und der Beschenkte übernimmt eine Hypothek von 150.000€. Dann gelten die 150.000€ als Gegenleistung, worauf eine Grunderwerbsteuer fällig ist, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% liegen kann. - Übertragung innerhalb einer GbR oder an Geschäftspartner – Falls die Immobilie über eine Gesellschaft (GbR, GmbH) verschenkt wird, gelten besondere Regelungen und es kann Grunderwerbsteuer anfallen.
Tipp: Falls Sie eine Schenkung planen, lohnt es sich auf jeden Fall Rücksprache mit einem Notar oder Steuerberater zu halten, um zu hohe Steuern zu vermeiden.
Kosten einer Immobilienerbschaft
Erbt man eine Immobilie, fällt statt der Schenkungssteuer die Erbschaftssteuer an. Vom Ausmaß sind jedoch beide Steuern gleich und die Freibeträge sind dieselben. Bei einer Erbschaft der Immobilie können Sie im Gegensatz zur Schenkung diese Freibeträge jedoch nur einmal geltend machen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie selbst mindestens zehn Jahre lang bewohnen, entfällt die Erbschaftssteuer. Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufen, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit dem Erbfall zu laufen, sondern mit jenem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Bei einer Immobilienerbschaft entstehen Kosten für den Grundbucheintrag, Notarkosten sowie Kosten für den Erbschein.
Kompliziert wird die Erbschaft einer Immobilie, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Eine Erbengemeinschaft tritt ein, wenn ein Immobilienerbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Allerdings kann ein Immobilienerbe schwierig auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Dann kommt es meist zu einer Erbauseinandersetzung zwischen den Beteiligten der Erbengemeinschaft. Geregelt ist die Erbengemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Verkauf der Immobilie nach dem Erbe einer Immobilie ist nur möglich, wenn alle Erben zustimmen. Andernfalls muss für den Verkauf der Immobilie eine Teilungsklage eingereicht werden.
Tipp: Wenn Sie verhindern möchten, dass Ihre Immobilie nach Ihrem Tod verkauft wird, können Sie dies durch ein Testament oder einen Erbvertrag festlegen. Zudem kann eine klare Regelung zur Erbengemeinschaft Streitigkeiten vermeiden.
Vor- und Nachteile einer Schenkung gegenüber einer Erbschaft
Die Übertragung einer Immobilie kann entweder durch Schenkung zu Lebzeiten oder durch Vererbung nach dem Tod erfolgen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die Sie sorgfältig abwägen sollten. Während eine Schenkung frühzeitig Klarheit über die Vermögensverteilung schafft und steuerliche Vorteile bieten kann, behält der Erblasser bei einer Vererbung die volle Kontrolle über die Immobilie bis zu seinem Lebensende.
Zudem gibt es Unterschiede in der steuerlichen Behandlung, den rechtlichen Rahmenbedingungen sowie den Gestaltungsmöglichkeiten für den Schenkenden oder Erblasser. Die folgende Gegenüberstellung zeigt die jeweiligen Vor- und Nachteile beider Varianten. Sie kann Ihnen dabei helfen, die für Ihre individuelle Situation beste Entscheidung zu treffen.
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile der Immobilienschenkung
Vorteile
Steuerliche Optimierung
- Die Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden.
- Hohe Steuerersparnisse möglich.
Reduzierung des Pflichtteils
- Schenkungen fallen dann in den Pflichtteil, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod erfolgten.
- Jedes Jahr sinkt der Anteil um 10% (sog. Abschmelzregel).
Sicherung der Nutzung durch Nießbrauch & Wohnrecht
- Schenker kann weiterhin im Haus wohnen oder Mieteinnahmen erhalten.
- Der steuerliche Wert der Schenkung wird durch Nießbrauch reduziert.
Vermeidung von Erbstreitigkeiten
- Immobilie kann zu Lebzeiten gezielt an ausgesuchte Erben vergeben werden.
- Schenkung verhindert Streitigkeiten nach dem Ableben des Eigentümers.
Nachteile
Höhere Kosten durch Notar & Grundbuchänderung
- Jede Schenkung bedarf einer notariellen Beurkundung und muss ins Grundbuch eingetragen werden.
Kein voller “Zugriff” mehr
- Der Beschenkte ist Eigentümer der Immobilie.
- Rückforderungen sind nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
Insolvenzrisiko des Beschenkten
- Falls der Beschenkte insolvent wird oder sich scheiden lässt, kann die Immobilie “verloren gehen”.
- Vorkehrung hierfür, wäre das Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag festzulegen
Die wichtigsten Vorteile und Nachteile der Immobilienerbschaft
Vorteile
Vollständige Kontrolle bis zum Tod
- Der Erblasser kann die Immobilie nutzen, verkaufen oder Änderungen im Testament vornehmen.
Keine Notarkosten oder Grundbuchkosten
- Die Erbschaft erfolgt automatisch nach dem Tod.
Steuerfreier Erwerb möglich
- Falls der Ehepartner/ die Ehepartnerin oder ein Kind die Immobilie selbst für mind. zehn Jahre nutzt, bleibt sie steuerfrei.
Nachteile
Hohe Steuerlast auf wertvolle Immobilien
- Wird der Freibetrag überschritten, kann die Erbschaftsteuer sehr hoch ausfallen.
Eventuelle Erbstreitigkeiten möglich
- Sind mehrere Erben beteiligt, kann es zu Streitigkeiten kommen.
- Eine Möglichkeit wäre dann, die Immobilie zu verkaufen oder andere Erben auszubezahlen.
Pflichtteil bleibt bestehen
- Pflichtteilsberechtigte haben immer Anspruch auf ihren Anteil.
- Möglicherweise müssen Erben deshalb die Immobilie verkaufen, um die Pflichtteile auszubezahlen.
Schenkung oder Erbschaft: Was macht für die Übertragung einer Immobilie mehr Sinn?
Ob nun eine Schenkung oder eine Erbschaft für die Übertragung einer Immobilie sinnvoller ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Insbesondere aber von steuerlichen Aspekten, persönlichen Lebensumständen und der geplanten Nutzung der Immobilie.
Eine Schenkung ist vorteilhafter, wenn:
- die Immobilie sehr wertvoll ist und die Freibeträge mehrfach genutzt werden sollen.
- der Erblasser sicherstellen will, dass ein bestimmter Erbe die Immobilie bekommt.
- Pflichtteilsberechtigte ausgeschlossen werden sollen.
Eine Erbschaft ist sinnvoller, wenn:
- der Erblasser die Kontrolle bis zum Tod behalten möchte.
- der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin oder ein Kind die Immobilie selbst nutzen will (steuerfrei).
- es sich um eine kleine Immobilie handelt, die unter den Freibeträgen bleibt.
- keine Streitigkeiten über den Pflichtteil zu erwarten sind.
Wenn Sie sich unsicher darüber sind, was sich in Ihrem Fall am meisten lohnt, lassen Sie sich insbesondere über die steuerlichen Vor- und Nachteile eingehend vom Steuerberater beraten.
5 Tipps für die Schenkung einer Immobilie
Freibeträge nutzen
Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob Ihnen Freibeträge zustehen und vor allem welche.
Wohnrecht eintragen
Ist mit der Schenkung ein Nießbrauch oder Wohnrecht verbunden, senkt dies den steuerlichen Wert der Immobilie und somit die Steuerlast.
Heiraten
Eine Ehe kann die Schenkung einer Immobilie für den Schenkenden aus mehreren Gründen vorteilhaft machen – insbesondere steuerlich und rechtlich.
Schenkung eines Familienheims innerhalb der Familie
Sie haben die Möglichkeit, eine Immobilie mithilfe der Kettenschenkung an mehrere Mitglieder zu verteilen. Dadurch gelten verschiedene Freibeträge für die Familienmitglieder. Allerdings setzt das eine intakte Familienstruktur voraus.
Eigennutzung oder Vermietung
Sie können sparen, wenn die Immobilie selbst genutzt wird oder Sie diese vermieten.
Finanztipp
Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen und diese vielleicht renovierungsbedürftig ist, können Sie die Sanierung mit einem Modernisierungskredit ermöglichen. Außerdem können Sie Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie mit einem Ratenkredit günstig finanzieren. Kleinere Ausbesserungsarbeiten sind bereits mit einem Renovierungskredit realisierbar und für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich eine Baufinanzierung.