Immobilie verschenken?

Sie möchten eine Immobilie an die Nachfolgegeneration übertragen? Oft wird dieses Thema bei den lebzeitigen Überlegungen ausgeklammert, da sich niemand gern mit der eigenen Vergänglichkeit befasst. Bei der Übertragung einer Immobilie denkt man daher oft, dass dieses Thema erst dann relevant wird, wenn es um die Erstellung eines Testaments geht. Allerdings kann die lebzeitige Übertragung einer Immobilie mittels einer Schenkung in manchen Fällen sogar günstiger sein als die Vererbung der Immobilie. Doch worauf müssen Sie beim Schenken achten? In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie über die Schenkung einer Immobilie wissen sollten.

Es lohnt sich bereits heute darüber nachzudenken, wie es mit Ihrer Immobilie weitergehen soll. Eine Alternative zum Vererben ist die Schenkung einer Immobilie. Bei einer Schenkung überträgt eine Person einen bestimmten Teil ihres Vermögens zu Lebzeiten ohne Gegenleistung auf eine andere Person. Für eine Schenkung von Geld oder beweglichen Sachgütern ist zwar grundsätzlich ein eigener notarieller Vertrag erforderlich.

Der Vollzug der Schenkung heilt aber den Formmangel, wenn das Schenkungsversprechen nur mündlich oder formlos erteilt wurde. Anders ist dies jedoch bei der Schenkung von Immobilien. Die Übereignung von Grundstücken erfolgt durch formbedürftige Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch. Der Schenkungsvertrag muss daher zwingend notariell beurkundet werden. Der Schenkungsvertrag regelt nicht nur den reinen Eigentumsübergang, sondern entfaltet auch für beide Vertragsparteien eine Schutzfunktion vor unüberlegtem Handeln und ungewollten Rechtsfolgen.

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, müssen Sie auf jeden Fall einen notariellen Schenkungsvertrag abschließen. Für den Schenkungsvertrag benötigen beurkundende Notarinnen und Notare u.a. die Namen, die Geburtsdaten sowie die Adressen der ehemaligen und der zukünftigen Eigentümerinnen und Eigentümer. Punkte, die häufig neben der konkreten Bezeichnung des Schenkungsgegenstandes, der Vertragsparteien, der Unentgeltlichkeit der Schenkung, des eigentlichen Schenkungsversprechens und dessen Annahme durch den Beschenkten, darin geregelt werden, sind in erster Linie:

Rechtlich sichert dieser Vertrag die schenkende Person und die beschenkte Person vor ungewollten Überraschungen ab. So kann sich die Person, die beschenkt wurde, vor eventuellen Rückforderungen schützen. Der oder die Schenkende kann daneben auch bestimmen, dass sich der Beschenkte den Wert des Schenkungsgegenstandes auf etwaige spätere Pflichtteilsansprüche anrechnen lassen muss oder an Geschwister des Beschenkten ein Ausgleichungsgeld zu zahlen ist. Ebenso kann die Übertragung der Immobilie im Wege einer sogenannten „gemischten Schenkung“, also teilweise entgeltlich, erfolgen, bspw. im Gegenzug für ein Pflegeversprechen des Beschenkten gegenüber dem Schenker.

Wenn Sie eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken, fallen verschiedene Kosten und ggfs. auch Steuern an. Diese Kosten können Sie entweder selbst tragen oder dem Beschenkten vertraglich auferlegen. Für anfallende Schenkungssteuern muss grundsätzlich der Beschenkte aufkommen, wenn sich nicht der Schenker dazu verpflichtet hat auch für die Schenkungsteuer aufkommen zu wollen. Übersteigt aber der Wert der Immobilie den persönlichen Schenkungssteuerfreibetrag, bzw. kann der Beschenkte nicht Gebrauch vom steuerlichen Familienheimprivileg machen, muss auch die anfallende Erbschaftsteuerbelastung vor Übertragung eingeplant werden, damit der Beschenkte die Immobilie nicht für die Erfüllung der Steuerschuld veräußern muss.

Erbt man eine Immobilie, fällt statt der Schenkungssteuer die Erbschaftssteuer an. Vom Ausmaß sind jedoch beide Steuern gleich und die Freibeträge sind dieselben. Bei einer Erbschaft der Immobilie können Sie im Gegensatz zur Schenkung diese Freibeträge jedoch nur einmal geltend machen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie selbst mindestens 10 Jahre lang bewohnen, entfällt die Erbschaftssteuer. Wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese Frist beginnt jedoch nicht mit dem Erbfall zu laufen, sondern mit jenem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Bei einer Immobilienerbschaft entstehen Kosten für den Grundbucheintrag, Notarkosten sowie Kosten für den Erbschein.

Kompliziert wird die Erbschaft einer Immobilie, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Eine Erbengemeinschaft tritt ein, wenn ein Immobilienerbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Allerdings kann ein Immobilienerbe schwierig auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Dann kommt es meist zu einer Erbauseinandersetzung zwischen den Beteiligten der Erbengemeinschaft. Geregelt ist die Erbengemeinschaft im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB. Ein Verkauf der Immobilie nach dem Erbe einer Immobilie ist nur möglich, wenn alle Erben zustimmen. Andernfalls muss für den Verkauf der Immobilie eine Teilungsklage eingereicht werden.

Diese Freibeträge unterliegen einer 10-Jahres-Frist. Nach 10 Jahren können die Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden. Dadurch ist es möglich, eine Immobilie, welche den Freibetrag übersteigt, zu schenken. Eine Immobilie im Wert von 600.000€, die Sie gemeinsam in der Ehe erwirtschaftet haben, können Sie an Ihre Kinder schenken, wenn Sie zuerst Ihren Teil verschenken und nach 10 Jahren Ihre Ehepartnerin oder Ihr Ehepartner ihren beziehungsweise seinen Teil.
Ist die Immobilie 200.000€ wert, bleibt sie schließlich angesichts der Freibeträge von Ehepartnern oder Kindern stets steuerfrei.
Bei einer Schenkung oder im Erbfall kann ein Adoptivkind denselben hohen Freibetrag nutzen wie leibliche Kinder: 400.000€.

Neben dem Verwandtschaftsverhältnis, den jeweiligen Freibeträgen und dem Wert der Immobilie hängt der Steuersatz vom Erwerbseinkommen der beschenkten Person ab. Liegt das Einkommen des Beschenkten unter 75.000€, zahlt er in der Steuerklasse I nur 7% Schenkungssteuer und in der Steuerklasse III 30%. Die zu zahlende Schenkungssteuer bewegt sich damit je nach Steuerklasse und Erwerbseinkommen zwischen 7% und 50% des Immobilienwerts.

Eine Schenkung stellt vor allem für den Schenkenden zu Lebzeiten ein Risiko dar. Die beschenkte Person kann unter Umständen durch eine Rückfallklausel in Schwierigkeiten geraten. Daneben gibt es noch einige weitere Risikokomponenten:

• Sollte die Immobilie nicht richtig bewertet sein, kann im Nachhinein die Schenkungssteuer anfallen. Ein höherer Immobilienwert übersteigt möglicherweise die Freibeträge. Aus diesem Grund ist es bei einer Schenkung wichtig, den Wert der Immobilie richtig einschätzen zu lassen.
• Wenn Sie im Rahmen einer Schenkung eine gesetzliche Erbschaft einer Immobilie umgehen möchten, sollten Sie den sogenannten Pflichtergänzungsanspruch der benachteiligten Erben in Betracht ziehen. Hier spielen dann die Vereinbarungen im Schenkungsvertrag eine Rolle sowie der Zeitpunkt der Schenkung.
• Stirbt der Beschenkte bzw. die Beschenkte vor dem Schenker bzw. der Schenkerin so geht die Immobilie auf den gesetzlichen Erben über. Dagegen können Sie sich mit einer Rückfallklausel absichern.
• Wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten selbst bewohnen möchten, sollten Sie auf jeden Fall ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Ohne dieses Wohnrecht könnten Sie mit der beschenkenden Person unter Umständen einmal in Konflikt geraten. Das Wohnrecht können Sie ohne Gegenleistung fordern oder Sie zahlen eine monatliche Abgeltung dafür. In der Praxis wird das Wohnrecht als lebenslanges Wohnrecht gehandhabt, das ohne Gegenleistung eingeräumt wird.